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Je consulte mon notaire - 6 Janvier 2021

Division de parcelle
Une mine d'or dans votre jardin !


Division de parcelle - Une mine d'or dans votre jardin !

Avec la flambée du prix du foncier dans les zones urbanisées, l'idée de partager sa propriété peut vite germer. La division de parcelle a pour résultat de produire une belle opération immobilière.

Les chercheurs d'or doivent-ils migrer dans les villes tant les terrains constructibles sont devenus des pépites ? Avec des prix au sommet et des règles d'urbanisme resserrées, la moindre parcelle disponible fait l'objet d'une véritable ruée vers l'or. D'où l'idée de certains particuliers de découper leur propriété pour créer un ou plusieurs terrains à bâtir. Une expédition qui mérite un peu de préparation mais génère de belles satisfactions.

Comment bien poser la division ?

Avant de se lancer dans le découpage, il convient de s'assurer que la propriété peut faire l'objet d'une division parcellaire. Cette démarche s'applique s'il s'agit de construire plusieurs maisons sur la même parcelle ou de vendre une partie de son terrain.
Pour s'assurer que le bien est divisible, il faut se référer aux règles en vigueur en vertu du plan local d'urbanisme. La mairie de la commune où se situe le bien détient une bonne partie des réponses.
Pour ce qui ne relève pas de sa compétence, celle-ci peut se référer au plan de prévention des risques naturels, si la commune est concernée, ainsi qu'à l'avis des Architectes des Bâtiments de France.
Au-delà des règles d'urbanisme, la configuration du terrain doit également être prise en compte. En effet, une parcelle en angle ou en pente peut compliquer la division. De même que l'implantation de la maison existante ne doit pas causer un éventuel vis-à-vis avec la future construction.

Règles à suivre pour découper sans se tromper

Comme pour toute transaction immobilière, la division parcellaire requiert des connaissances spécifiques que le notaire maîtrise parfaitement. Ce détachement de parcelle nécessite de suivre les trois étapes suivantes :

  • Étape n°1 : définir l'accès à la nouvelle parcelle. Cela consiste à prévoir le chemin à la future maison et à envisager les réseaux pour l'alimentation en eau, gaz et électricité. Autant de questions à bien identifier avec l'aide du notaire, sachant que l'intervention de ce dernier semble incontournable. Selon les configurations, il peut s'avérer nécessaire de constituer des servitudes qui figureront dans l'acte de vente du terrain.
  • Étape n°2 : demander un certificat d'urbanisme opérationnel. Il permet de connaître toutes les possibilités de construction, d'aménagement et de division autorisées sur le terrain en fonction du droit d'urbanisme local. Délivré sous 2 mois, ce document a une durée d'au moins 18 mois, avec la possibilité d'être prolongé pour un an.
  • Étape n°3 : contacter un géomètre-expert. Il se charge d'établir les plans matérialisant la division projetée, dresse un document d'arpentage afin de conférer de nouveaux numéros cadastraux à la fois à la parcelle détachée et à celle restant au propriétaire.

Quel type de permis pour détacher une parcelle

Suite à la visite d'un géomètre, c'est au propriétaire du terrain de réaliser toutes les démarches nécessaires à la division de son terrain. Elles diffèrent en fonction des projets envisagés :

  • s'il s'agit de diviser un terrain pour le vendre, il faudra alors demander un permis d'aménager ou une déclaration préalable. Ils autorisent tous les deux la création de lots à construire à partir d'un terrain unique.
  • dans l'hypothèse où un bâtiment doit être construit, il faut prévoir de déposer un permis de construire valant division.

Les questions à bien creuser…

La division de parcelle peut se traduire par une belle multiplication au plan financier. À l'échelle de Bordeaux Métropole par exemple, le prix médian des terrains atteint 189 200 € pour des parcelles de 520 m2. Des niveaux de prix qui caractérisent toutes les grandes agglomérations.
Cependant, il ne faut pas occulter le cadre de vie quelque peu chamboulé avec des voisins dans son jardin. Il faut bien se projeter sur l'impact lié à l'arrivée d'une construction…
En matière de fiscalité, la vente se voit taxée au titre de l'impôt de plus-value. L'assiette de calcul résulte de la différence entre le prix de vente et l'estimation à la date de l'acquisition. Une exonération totale s'applique au bout de 22 ans de détention, sachant qu'un abattement de 6 % par an s'applique à compter de la 6e année.

BON À SAVOIR Si la plus-value réalisée lors de la vente de sa résidence principale est exonérée de tout impôt, le détachement d'une parcelle de terrain constructible échappe à cette règle.


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