Vente De Terrain - Estimation En L'état Ou Du Potentiel Constructible ? - Immonot.com
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J'achète dans le neuf - 12 Novembre 2020

Vente de terrain
Estimation en l'état ou du potentiel constructible ?


Vente de terrain - Estimation en l'état ou du potentiel constructible ?

Avant de proposer son bien à l'achat, le propriétaire doit estimer la valeur de son terrain, de sa maison ou de sa surface à vendre. Cette valeur est établie selon toute une série de critères, qu'il peut être parfois compliqué de maîtriser seul. S'entourer de spécialistes et experts, mais aussi s'assurer de connaître un minimum le marché immobilier sont deux atouts nécessaires pour estimer le plus justement possible la valeur de son bien. Ces points sont particulièrement importants pour estimer correctement la valeur de son bien. Grâce aux différentes connaissances, il est possible d'estimer son bien en fonction de son état ou de son potentiel constructible.

Comment bien déterminer la valeur de son terrain ?

La valeur d'un bien évolue selon la manière dont le bien est estimé. Le propriétaire peut en effet mettre en avant la valeur vénale de son terrain, soit le juste prix du bien en l'état, ou la valeur estimée selon le potentiel constructible. Les deux valeurs estimées ne cherchent pas à attirer l'attention des mêmes acheteurs. L'estimation peut varier du tout au tout selon le projet du terrain, aussi est-il particulièrement important de bien s'entourer pour développer la meilleure stratégie de vente.
Le propriétaire d'un terrain qui cherche à vendre doit s'assurer de suivre certaines démarches pour tirer le prix le plus avantageux de sa vente. Il reste important de déterminer la priorité de la vente du bien : soit une vente rapide, à l'écoute du marché, à savoir une vente privilégiée pour un propriétaire, soit une vente pour un investisseur. Ce facteur détermine par exemple le choix de présenter son bien à la valeur vénale ou à celle du potentiel constructible estimé. Pour établir ces valeurs, il faut dans tous les cas s'assurer de bien connaître son terrain.

Une vraie connaissance de son terrain et du marché immobilier

La valeur d'un terrain évolue forcément selon ses dimensions, sa localisation, et le marché foncier de son environnement. Il est alors primordial pour le propriétaire d'établir une mesure très précise de son terrain immobilier. Avoir recours à un géomètre est une solution sûre pour obtenir le métrage précis de son bien. Il peut par la même occasion réaliser un plan de bornage, qui sera nécessaire pour prouver les superficies réelles du terrain. Les dimensions du terrain sont primordiales, mais il faut aussi veiller à bien connaître ce qui entoure le bien. Les projets construits autour, ceux prévus, ceux existants : l'environnement du bien que va acheter le nouveau propriétaire compte tout autant.
En plus d'avoir une connaissance aiguë de sa surface et de ses alentours, le propriétaire peut chercher à connaître le marché de l'immobilier. Cela permet notamment de situer son bien parmi les autres propositions actuellement sur le marché. Le propriétaire peut alors déterminer ce que le terrain possède en valeurs ajoutées et se positionner par rapport au marché. Plusieurs aides officielles permettent de réaliser cette étude de marché.

S'appuyer sur les ressources gouvernementales

Tout propriétaire n'est pas spécialement au fait des réalités du marché immobilier où se situe son bien. Puisqu'il est primordial de se renseigner efficacement, le propriétaire peut compter sur une série d'aides gouvernementales qui facilitent cette démarche. Elles servent à se faire une première idée du marché, mais ne remplacent pas le savoir-faire des spécialistes immobiliers. Ces derniers seront plus à même d'analyser les données transmises par les services d'état. Le propriétaire peut ainsi se référer à la Base "Demande de valeurs foncières" pour un premier état des lieux du secteur. Cette base de données permet de visualiser les ventes effectuées au cours des cinq dernières années sur la majorité du territoire français.

Quelles différences de valeurs entre terrain constructible et terrain en l'état ?

S'il est aussi important de se renseigner sur les informations relatives à son terrain, c'est parce que le propriétaire doit ensuite faire le choix du type de vente qu'il souhaite effectuer. Il définit dans un premier temps la valeur générale de son terrain grâce au marché foncier, à la superficie du terrain et la possibilité ou non de constructibilité. Cette valeur représente alors le montant du bien en l'état. Elle inclut également le coût de certaines réhabilitations nécessaires que l'acheteur devra réaliser en acquérant le bien. Cette valeur nette est toujours en deçà de la valeur d'un terrain au potentiel constructible.
Cette deuxième valeur se réfléchit davantage comme une valeur des droits à construire, qui donne tout un potentiel d'investissement au terrain à vendre. La localisation du bien, les atouts géographiques du terrain, les avantages de surface seront d'autant plus importants selon les installations qu'ils permettent de projeter sur le terrain. Pour définir plus efficacement le potentiel constructible d'un terrain, un expert fait un audit selon les règles d'urbanisation existantes. Cet audit retient notamment :

  • la nature des travaux et constructions qu'il est possible de réaliser, tels que des travaux à usage d'habitation ou à usage industriel ;
  • les accès au terrain ;
  • les infrastructures existantes ;
  • la hauteur maximale des constructions ;
  • la densité autorisée ;
  • le stationnement réglementé.

Acheteur indépendant, investisseurs : deux clients différents à viser

La valeur d'un bien en l'état diffère potentiellement de celle des droits à construire, seulement la clientèle visée diffère tout autant. Un propriétaire cherchant à vendre son bien à des propriétaires particuliers met davantage en avant la valeur vénale de son bien. Cette dernière permet à l'acheteur potentiel de se focaliser avant tout sur le montant estimé pour les réalités du terrain, à l'achat. Cela permet notamment de projeter son budget sur les potentiels travaux de rénovation ou de réhabilitation, pris en compte dans la valeur nette.
La valeur des droits à construire, elle, est bien plus intéressante aux yeux des acheteurs à volonté d'investissement. Au-delà des avantages de la valeur nette, l'acheteur investisseur cherche à concevoir ce qui peut être construit et développé avec ce terrain. Il est particulièrement important dans cette démarche-là d'effectuer un bilan promoteur. Pour cela, faire appel à un spécialiste permet de s'assurer de placer correctement son terrain sur le marché des investisseurs.

S'entourer de professionnels pour une estimation au juste prix

Pour estimer au mieux son terrain, le propriétaire peut chercher à déléguer la vente à un promoteur. Ce dernier participe à établir la valeur du terrain, en réfléchissant tant la valeur nette que celle des droits à construire. Spécialiste du domaine, le promoteur réfléchit au montant de vente demandé selon des critères spécifiques et armé d'une expertise de plusieurs années. Il s'entoure lui-même de spécialistes, comme des géomètres, architectes, urbanistes ou notaires pour concevoir l'ensemble du potentiel constructible du bien en question. Cette valeur des droits à construire est alors légèrement surévaluée par le promoteur, contrairement à une valeur en l'état, puisqu'elle prend en compte tout le futur potentiel d'un terrain. Le propriétaire s'assure alors une estimation des plus avantageuses tout en étant soutenu par une expertise certaine.
Vendre un bien n'est pas une mince affaire, aussi, de multiples critères sont à prendre en compte pour s'assurer une vente des plus justes. Entre le choix d'une vente à valeur vénale ou des droits à construire, entre des démarches indépendantes ou solliciter l'aide d'un promoteur et autres experts, le propriétaire vendeur doit prendre en considération l'ensemble de ces paramètres. S'entourer d'expertises permet de mieux comprendre les différences de valeurs, pour pouvoir se séparer de son terrain en choisissant en toute connaissance de cause une vente à un investisseur ou à un particulier indépendant.


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