Loft à réhabiliter : serrez les vis pour bien acheter !

Avec de beaux volumes, des vastes puits de lumière, un accès aisé, les ateliers méritent d'être reconvertis pour avoir une seconde vie. Pour mener à bien la transformation, il faut disposer d'une boîte à outils pour apprécier tant les paramètres juridiques que les aspects techniques… Découvrons les points à valider pour réussir l'achat de ce type de bien immobilier.

Vérifiez les règles d'urbanisme

Avant même de tomber sous le charme des briques apparentes ou de la verrière d'atelier, il faut consulter le plan local d'urbanisme (PLU) ou le règlement de copropriété. Tous les ateliers ne sont pas transformables en logements. Vérifiez que le changement de destination (passage de local professionnel à usage d'habitation) est autorisé. Un passage en mairie ou un rendez-vous avec le notaire vous éviteront bien des déconvenues.
Points de contrôle :

• Autorisation du changement de destination.
• Compatibilité du droit d'urbanisme et règlement de copropriété.
• Nécessité d'un permis de construire ou seulement d'une déclaration préalable.

Inspectez le gros-œuvre

Un ancien atelier peut révéler quelques mauvaises surprises derrière ses murs. Avant de signer, faites réaliser une expertise technique. Toiture, planchers, structure, présence d'amiante ou de plomb… autant de points à vérifier pour éviter les surcoûts imprévus. Assurez-vous que les raccordements aux réseaux (eau, électricité, gaz, assainissement) autorisent un bon fonctionnement du bâtiment. Mieux vaut connaître la nature du projet de réhabilitation avant de formuler une offre d'achat.
À faire inspecter :

• Solidité de la structure.
• État de la toiture et de l'isolation.
• Raccordements (eau, électricité, assainissement).
• Présence éventuelle de matériaux ou substances polluantes.

Projetez-vous dans votre espace à vivre

Selon la surface du bâtiment, l'intervention d'un architecte s'impose à partir de 150 m² habitables. La pièce à vivre du loft se montre particulièrement spacieuse. Pour mettre à profit l'espace et la hauteur sous plafond, la création d'un étage peut être une bonne alternative. La lumière naturelle mérite d'être exploitée au mieux, avec des fenêtres de toit, des verrières… pour apporter de la luminosité indirecte aux pièces qui ne disposeraient pas d'ouverture. De plus, l'utilisation de matériaux brut va participer à donner à votre loft tout son caractère.
Questions à se poser :

• Peut-on créer des ouvertures supplémentaires ?
• Quelle est la répartition idéale des volumes ?
• Quelles sont les limites techniques (bruits, vis-à-vis…).

Budgétez les travaux

La réhabilitation d'un atelier en loft suppose souvent des travaux de grande ampleur : isolation, plomberie, électricité, chauffage, création de pièces d'eau, etc. Il convient de faire chiffrer les travaux par des professionnels et d'anticiper une marge pour les imprévus. L'intervention de l'architecte ou d'un maître d'œuvre permet de coordonner l'intervention des entreprises et suivre les travaux.
Prévoir dans le budget :

• Travaux d'aménagement de structure et de second œuvre.
• Aménagement intérieur (cuisine, salle de bains…).
• Honoraires d'architecte, permis, assurances.
• Taxes liées au changement de destination.

Négociez le prix d'acquisition

Si l'atelier nécessite des travaux importants ou que le changement de destination est incertain, ces éléments doivent peser dans la négociation. Une estimation par un notaire peut vous aider à ajuster votre offre. Gardez en tête que le prix doit intégrer les frais annexes : prix d'acquisition, coût de la rénovation, fiscalité…
Bon réflexe :

• Faites jouer les contraintes pour ajuster le prix d'achat.
• Demandez conseil au notaire pour sécuriser l'opération.