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Droit de passage
En user sans en abuser


Droit de passage - En user sans en abuser

Bernard et Nicole envisagent d'acheter un terrain pour y construire une maison pour leur retraite. Ils l'ont repéré depuis un petit moment. Pas de voisins trop proches, pas de routes passantes à proximité... Que le chant des oiseaux comme bruit de fond. Bref le rêve... Juste une chose «gênante» dans ce beau paysage : un chemin au fond du terrain et des voisins qui passent parfois plusieurs fois par jour ! Perplexes, Bernard et Nicole demandent des explications à leur notaire.

De quel droit peut-on passer chez autrui ?

Tout simplement en vertu du droit de passage qui existe lorsqu'un terrain est enclavé, c'est-à-dire qu'il n'a aucun accès à la voie publique (ou un accès insuffisant). Et le propriétaire du terrain enclavé a le droit de demander à son voisin un droit de passage pour y accéder.
Dans le cas qui nous occupe, le propriétaire du terrain D n'a pas d'autre solution pour accéder chez lui et à la route que de passer par le terrain d'un de ses voisins.

                                                                               ROUTE
           Terrain A       Terrain de Bernard et Nicole
 
 
 
          Terrain C
               Terrain D
 
 
 
 
 

  • À savoir • Le vendeur doit informer l'acquéreur des servitudes grevant ou profitant à l'immeuble vendu. De son côté, l'acquéreur doit également se renseigner et de préférence avec l'aide d'un professionnel (un notaire par exemple).
     

Comment est déterminé le tracé du droit de passage ?

C'est le propriétaire du terrain enclavé (dit aussi « fonds dominant » en jargon juridique) qui fait la demande du tracé. Celui-ci doit être le plus court possible entre la propriété enclavée et la voie publique et causer le moins de dommage possible à la propriété traversée. Le bénéficiaire du droit de passage devra verser une indemnité aux propriétaires du terrain traversé (dit « fonds servant »). Son montant varie selon l'importance du dommage subi (bruit, va-et-vient permanent, moins-value subie par le terrain…). À défaut d'accord c'est le tribunal qui tranchera.
 

Est-on quand même libre de faire ce que l'on veut sur notre terrain ?

Bien sûr ! Vous pouvez continuer à utiliser votre terrain comme bon vous semble. Il est possible, par exemple, de clôturer le terrain en installant une barrière à l'entrée du chemin à condition que votre voisin puisse l'ouvrir pour passer (s'il y a des clés, pensez à lui donner un double). Vous pouvez aussi planter une haie le long du passage pour préserver votre vie privée, sous réserve qu'elle ne réduise pas l'étendue du droit de passage et que vous élaguiez les branches pour que la végétation n'envahisse pas le passage.
En ce qui concerne l'aménagement et les frais d'entretien, ils sont à la charge de celui qui bénéficie du droit de passage (sauf dispositions contraires prévues dans la convention entre les parties concernées). Sauf si les propriétaires du fonds dominant utilisent également ce chemin. Les dépenses seront alors partagées en deux.
 

Avec votre notaire La convention de servitude doit être établie par acte notarié car elle doit faire l'objet d'une publicité foncière. Il est recommandé de formuler très précisément par écrit les modalités d'exercice de cette servitude (tracé, montant de l'indemnité, entretien...).
 


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