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Actualités - 03 January 2024

Immobilier
De nombreux changements en 2024

MM
Marie-christine Ménoire

Immobilier - De nombreux changements en 2024

Les débuts d'année sont souvent synonymes de changements. 2024 ne déroge pas à cette règle. L'immobilier est particulièrement concerné. Quelques exemples de ces nouveautés qui devraient avoir des conséquences sur le marché de l'immobilier et le portefeuille des particuliers.

Plus de souplesse dans l'accès au crédit

Le Haut conseil de stabilité financière (HCSF) et le ministère de l'Économie, en collaboration avec la Banque de France, ont récemment assoupli les conditions d'accès au crédit immobilier pour dynamiser le marché et rendre l'accès au crédit plus flexible, tout en maintenant les normes de prudence financière. Les banques :

  • peuvent offrir des prêts immobiliers jusqu'à 27 ans pour les emprunteurs qui entreprennent des travaux représentant au moins 10 % du montant total de l'opération. Cette mesure facilite l'acquisition de biens nécessitant des rénovations majeures, en allongeant la période de remboursement ;
  • sont autorisées à exclure la charge d'intérêt des prêts relais dans le calcul du taux d'effort, avec la condition que le prêt relais ne dépasse pas 80 % de la valeur du bien vendu. Cette approche aide les acheteurs qui acquièrent une nouvelle propriété avant de vendre l'ancienne, en allégeant leur charge financière initiale ;
  • peuvent temporairement dépasser le seuil de 20 % d'exceptions sur un trimestre, sous réserve de respecter cette règle dans les trimestres suivants. Cette flexibilité permet aux banques de mieux s'adapter aux besoins spécifiques des emprunteurs et aux fluctuations du marché immobilier.

De nouvelles conditions pour MaPrimeRénov'

Depuis le 1er janvier, le dispositif MaPrimeRénov' connaît des modifications importantes, recentrant son soutien financier sur les rénovations globales et l'efficacité énergétique des logements. Ces changements visent à encourager des travaux de rénovation plus complets et efficaces. Voici les principaux ajustements :

  • les propriétaires devront désormais entreprendre au moins deux types de travaux pour être éligibles. Par exemple, l'isolation des murs combinée au remplacement d'une vieille chaudière par une pompe à chaleur est requise. Cette approche vise à favoriser des rénovations plus complètes et efficaces ;
  • les travaux réalisés devront permettre d'améliorer le DPE du logement d'au moins deux classes. Cette exigence garantit que les rénovations apportent une amélioration significative de l'efficacité énergétique ;
  • le montant de l'aide pour l'installation de pompes à chaleur air/eau géothermiques est doublé, passant de 1 000 à 2 000 euros pour les ménages aux revenus modestes et intermédiaires. Toutefois, cette aide sera réservée aux propriétaires dont le logement a un DPE classé entre A et E, excluant ainsi les logements les moins performants énergétiquement ;
  • MaPrimeRénov' élargit son champ d'action en incluant le confort d'été. Les dispositifs comme les pompes à chaleur réversibles air/air, les brasseurs d'air et les protections solaires pour les surfaces vitrées seront désormais éligibles. Cette extension reconnaît l'importance du confort thermique en été et encourage l'installation de solutions adaptées ;
  • la mise en place d'un nouveau parcours accompagné pour les ménages désirant entreprendre des travaux de rénovation qui permettront de viser un progrès d'au moins deux classes sur leur Diagnostic de Performance Énergétique (DPE). Ce programme, ouvert à tous sans conditions de revenus, remplace MaPrimeRénov' Sérénité et le forfait MaPrimeRénov' rénovation globale. Il offre un accompagnement complet par un tiers de confiance, Mon accompagnateur Rénov', couvrant l'assistance technique, administrative et financière. Les coûts d'accompagnement seront pris en charge selon les revenus, pouvant atteindre une couverture totale pour les ménages les plus modestes, avec un plafond allant jusqu'à 4 000 € dans certains cas. Les taux de financement des travaux seront augmentés, offrant jusqu'à 90 % de prise en charge pour les ménages très modestes, pour des travaux dont le coût se situe entre 40 000 et 70 000 €

Dernière ligne droite pour investir en Pinel

La loi Pinel pour un investissement locatif dans l'immobilier neuf est toujours d'actualité jusqu'à fin 2024. Cependant, les réductions d'impôts accordées sont réduites, à moins d'opter pour un logement répondant aux critères du Pinel +. À savoir :

  • pour un permis de construire déposé après le 1er janvier 2022 et un logement acheté en 2023, le logement doit respecter les nouvelles normes RE 2020 ;
  • pour un permis de construire déposé après le 1er janvier 2022 et un logement acheté en 2024, le logement doit répondre aux exigences de la norme RE 2020 et être classé A au niveau du DPE ;
  • le logement doit se situer dans un quartier prioritaire de la ville ;
  • le logement doit posséder un espace extérieur privatif (terrasse, jardin, balcon) ;
  • le logement doit avoir une surface habitable minimale en fonction du nombre de pièces : 28 m² pour un appartement d'une pièce (T1), 45 m² pour un appartement de deux-pièces (T2), 62 m² pour un appartement de trois pièces (T3) ;
  • à partir du T3, l'existence d'une ouverture sur deux orientations différentes minimum est obligatoire.
Durée de la location Réduction impôts 2023 Réduction impôts 2024
6 ans 10,5 % 9 %
9 ans 15 % 12 %
12 ans 17,5 % 14 %

À savoir Les logements éligibles en loi Pinel 2024 sont uniquement ceux situés "dans un bâtiment d'habitation collectif ". Les maisons individuelles et les pavillons sont donc exclus du dispositif.

Une révision trimestrielle du taux d'usure

Selon un communiqué de presse de la Banque de France, " la mise en place de la révision mensuelle du taux d'usure a permis aux banques de mieux accompagner la hausse des taux et leur a redonné une marge de manœuvre plus large pour ajuster leurs barèmes ". Les taux des prêts commençant à se stabiliser,  la revalorisation mensuelle n'a plus lieu d'être. C'est pourquoi, dès janvier 2024, le taux d'usure sera à nouveau mis à jour tous les trimestres. Cette mesure vise à offrir plus de stabilité et de prévisibilité aussi bien pour les emprunteurs que pour les institutions financières. À noter que pour les prêts de plus de 20 ans, il est fixé à 6,29 % en janvier 2024. Les informations concernant les autres durées et types de prêts seront publiées ultérieurement.

Une refonte du Prêt à taux zéro (PTZ)

Le gouvernement a annoncé des modifications significatives du Prêt à Taux Zéro (PTZ), prolongeant son application jusqu'en 2027 et élargissant son accessibilité, notamment pour les classes moyennes. Voici les principaux changements apportés à ce dispositif d'aide à l'accession à la propriété :

  • une hausse substantielle des plafonds de revenus pour les deux premières tranches du barème rend le PTZ accessible à davantage de ménages des classes moyennes. Désormais, les personnes gagnant entre 2 500 et 4 000 euros par mois, précédemment inéligibles, pourront bénéficier du PTZ ;
  • le PTZ ne sera plus disponible pour les maisons individuelles neuves. Il se concentrera sur les logements neufs collectifs situés dans les zones tendues et sur les logements anciens nécessitant des travaux dans les autres régions. Cette modification vise à encourager l'habitat collectif dans les zones où la demande est la plus forte et à promouvoir la rénovation de l'ancien parc immobilier ;
  • les locataires de logements sociaux désireux d'acheter leur résidence principale bénéficieront d'un PTZ augmenté à 20 %, contre 10 % précédemment. Cette mesure vise à faciliter l'accès à la propriété pour les occupants de logements sociaux ;
  • la part du projet immobilier pouvant être financée par le PTZ est portée de 40 % à 50 %. Cette augmentation substantielle permettra aux emprunteurs de financer une plus grande partie de leur projet immobilier grâce au PTZ, rendant ainsi l'achat immobilier plus abordable.

À noter Ouvrir un PEL en 2024 sera plus intéressant avec un taux qui passera à 2,25 % au lieu de 2 %.
 

Une nouvelle fiscalité pour les meublés de tourisme

Dans la Loi de Finances pour 2024, des changements significatifs concernent la fiscalité des locations de meublés de tourisme. Ces ajustements s'appliquent principalement aux seuils de chiffre d'affaires et aux taux d'abattement pour les contribuables exerçant cette activité auparavant. Les contribuables relevant du régime micro-BIC pour la location de meublés de tourisme bénéficient d'un seuil de chiffre d'affaires de 188 700 € et d'un abattement de 71 %. À partir de l'impôt sur le revenu de 2023, le seuil est réduit à 77 700 € avec un abattement forfaitaire de 50 %.
Cette mesure vise à lutter contre la diminution des résidences principales dans les zones touristiques, un phénomène d'attrition engendré par l'essor des locations de meublés de tourisme.

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