Location meublée et revente
Une fiscalité plus élevée
Depuis le 15 février, la fiscalité des investisseurs en location meublée non professionnelle (LMNP) subit une transformation majeure. Dans un souci d'harmonisation avec les loueurs en meublé professionnels (LMP), les amortissements précédemment déduits doivent désormais être réintégrés dans le calcul des plus-values lors de la revente. Chaque cession réalisée après cette date est soumise à cette nouvelle règle, alourdissant potentiellement l'imposition pour les investisseurs.
Ce qui change
Jusqu'à présent, les détenteurs de biens sous statut LMNP (Loueur en Meublé Non Professionnel) bénéficiaient d'une fiscalité avantageuse, notamment en excluant les amortissements du calcul des plus-values (contrairement à un Loueur en Meublé Professionnel-). L'amortissement permettait aux investisseurs de déduire annuellement une fraction de la valeur du bien des revenus locatifs, ce qui réduisait la base imposable. En cas de revente du bien, la plus-value était déterminée par la seule différence entre le prix de vente et le prix d'acquisition, sans tenir compte des amortissements déduits au fil des années. L'article 84 de la loi de finances 2025 vient mettre un terme à cette disparité, imposant la réintégration des amortissements afin d'aligner les règles fiscales des deux statuts et, par conséquent, la fiscalité appliquée à la revente.
Pour atténuer l'impact fiscal de cette réforme les investisseurs pourront envisager de :
- prolonger la durée de détention : conserver plus longtemps un bien immobilier permet de bénéficier d'abattements pour durée de détention, ce qui réduit la base imposable
- se tourner vers une location nue : celle-ci exclut la déduction des amortissements, mais offre une fiscalité potentiellement plus stable à long terme
- transformer le bien loué en résidence principale : les propriétaires pourront alors bénéficier de l'exonération fiscale associée à la vente de celle-ci.
Un exemple pour mieux comprendre
Avant la loi de finances 2025 : Vous achetez un appartement en LMNP pour 200 000 €. Pendant plusieurs années, vous avez bénéficié du mécanisme de l'amortissement (par exemple, 50 000 € au total) pour réduire vos impôts. Si vous décidez de vendre l'appartement pour 300 000 €, l'avantage fiscal jusqu'ici accordé permettait de ne pas prendre en compte ces 50 000 € dans le calcul de la plus-value, aboutissant à : 300 000 € - 200 000 € = une plus-value de seulement 100 000 €.
Après la loi de finances 2025 : cet avantage fiscal est supprimé et tous les amortissements sont réintégrés dans le calcul. Ainsi, le calcul devient : 200 000 € (prix d'achat) - 50 000 € (amortissements) = 150 000 €. Lors de la revente, la plus-value est alors : 300 000 € (prix de vente) - 150 000 € (prix d'achat - amortissements) = 150 000 €. C'est sur ce montant que l'impôt sera calculé, augmentant ainsi la charge fiscale à régler. Mais de combien exactement ? Faisons le calcul.
- Sans réintégration des amortissements (plus-value de 100 000 €) - Impôt total : 36 200 € (19 % d'impôt sur le revenu + 17,2 % de prélèvements sociaux)
- Avec réintégration des amortissements (plus-value de 150 000 €) - Impôt total : 54 300 €.
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