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Actualités - 19 March 2015

Lotissements et loi ALUR : la fin des dérogations au PLU

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Christophe Raffaillac

Lotissements et loi ALUR : la fin des dérogations au PLU

Acheter une parcelle de terrain à bâtir dans un lotissement : c'est être soumis aux règles propres du lotissement pendant un délai de 10 ans ! La Loi ALUR du 24 Mars 2014 met fin à ces dérogations aux règles d'urbanisme du PLU et une réponse ministérielle (n°13748) du 19 février 2015 enfonce le clou...

En effet, l'article L 442-9 du Code de l'Urbanisme prévoit que "Les règles d'urbanisme contenues dans les documents approuvés d'un lotissement deviennent caduques au terme de 10 années à compter de la délivrance de l'autorisation de lotir si, à cette date, le lotissement est couvert par un plan local d'urbanisme (PLU) ou un document d'urbanisme en tenant lieu."

De quels documents s'agit-il ?
Lorsque vous achetez en lotissement, il y a certains documents qui régissent à la fois la future construction, mais aussi la vie du lotissement.

Le cahier des charges
C’est un document de droit purement privé, établi de manière contractuelle. Il n’est pas obligatoire. Il permet de fixer les règles internes du lotissement en ce qui concerne l'implantation des maisons, l'interdiction de construire sur certaines parties du lot, la destination des constructions, les règles précises d'urbanisme concernant éventuellement les clôtures et les plantations, etc. Fixer les droits et les obligations des co-lotis et régir la vie collective en lotissement : voici les deux rôles principaux du cahier des charges !

Le règlement du lotissement
Le règlement du lotissement quant à lui est bien spécifique, car il ne comporte que des règles d’urbanisme concernant notamment : l’implantation des bâtiments, l’aspect extérieur des constructions ou les clôtures. Attention, ces règles peuvent être beaucoup plus strictes que celles prévues par le PLU (plan local d’urbanisme) applicable sur votre commune.

Jusqu'à présent, ces deux documents devenaient caducs au bout de 10 ans et le PLU prenait le relais, sauf si les co-lotis avaient demandé le maintien de ces règles. Dans ce cas, ces règles dérogatoires continuaient à s'appliquer !

Qu'a changé la loi ALUR ?
La loi "pour l'accès au logement et un urbanisme rénové" a supprimé le droit au maintien des règles du lotissement dont bénéficiaient les co-lotis au-delà du délai de 10 ans.

Concernant les lotissements dans lesquels les propriétaires de lots avaient déjà fait valoir ce droit, sans rencontrer l'opposition de l'autorité compétente, l'article L 442-9 du Code de l'Urbanisme prévoit que les règles ont cessé de s'appliquer de manière automatique depuis le 27 mars 2014.

D'ici le 26 mars 2019, seront également caduques les clauses non réglementaires des cahiers des charges de lotissement, quand elles ont pour objet de limiter le droit à construire ou de restreindre l'usage ou la destination d'une construction.

L'objectif ?
L'objectif, clairement avoué de la loi, est de densifier les gisements fonciers en ne restreignant plus les droits à construire dans les lotissements.

SSW