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Actualités - 19 January 2015

Devoir d'investigation du notaire et VEFA

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Christophe Raffaillac

Devoir d'investigation du notaire et VEFA

Le devoir d'authentification du notaire lui impose de nombreuses obligations, afin d'assurer la sécurité juridique des transactions. La Cour de cassation, par un arrêt du 5 décembre dernier, a précisé que pour assurer l'efficacité d'un acte de vente en état futur d'achèvement (VEFA), le notaire doit "vérifier le commencement effectif des travaux".

En l'espèce, M. et Mme X ont acquis de la société Y, au moyen d'un prêt octroyé par la banque B, un appartement et un emplacement de parking en VEFA. La société C, quant à elle, a consenti une garantie d'achèvement. Le 1er appel de fonds a été payé directement au vendeur, au vu d'une attestation d'achèvement des fondations, établie par un architecte. Cette attestation se révélera par la suite erronée. Le problème est qu'en réalité, les travaux n'avaient jamais commencé et que le permis de construire avait expiré. Les acquéreurs ont donc assigné la société Y (depuis en liquidation judiciaire), les banques et le notaire pour annuler la vente et le prêt, et les indemniser de leurs préjudices.

La Cour de cassation a, par son arrêt, apporté une précision importante en matière de VEFA, en soulignant l'une des investigations qui incombent au notaire.

En premier lieu, le notaire doit s'assurer du commencement "effectif" des travaux, lorsque ses clients achètent en état futur d'achèvement. Il ne peut donc se contenter ni de la formalité d'une déclaration d'ouverture de chantier, ni de l'existence d'une garantie d'achèvement prévue au contrat. Le but poursuivi étant toujours d'assurer l'efficacité de l'acte de vente, seul un commencement réel des travaux peut permettre de prolonger le délai de validité d'un permis de construire. La responsabilité du notaire serait donc engagée à chaque fois qu'il n'a pas procédé aux vérifications nécessaires pour assurer l'efficacité de son acte.

En second lieu, selon la Cour de cassation, ce praticien a également l'obligation d'informer ses clients acquéreurs des risques encourus, en l'absence de demande de prorogation du permis de construire.

SSW