Rédiger son compromis de vente pour une maison

Qu'est-ce qu'un compromis de vente ?

S'il ne permet pas d'acter de façon définitive une vente immobilière, le compromis de vente apporte la preuve de l'accord entre le vendeur et l'acheteur sur les termes et les conditions de la vente.

Un acte à valeur juridique
Le compromis de vente prend la forme d'un avant-contrat. Il constitue la preuve de l'engagement du propriétaire actuel de la maison à la vendre à l'acheteur, et de l'engagement de ce dernier à faire l'acquisition du logement désigné. Il s'agit d'un document essentiel qui contient de nombreux éléments nécessaires au bon déroulement de la suite du processus de vente, jusqu'à la remise des clés. Par ailleurs, le compromis de vente peut être exécuté sous deux formes :

• L'acte sous signature privé, rédigé et signé par le vendeur et l'acheteur sans faire appel à un notaire, mais qui peut être réalisé avec l'accompagnement d'un agent immobilier.
• L'acte authentique, rédigé par un officier public compétent (commissaire de justice, notaire, officier d'état civil, etc.).

Quel droit à la rétractation ?
Auparavant, après avoir procédé à la signature du compromis de vente, l'acheteur disposait d'un droit de rétractation d'une durée de 7 jours. Depuis l'été 2015, ce délai est maintenant allongé à 10 jours ouvrables, et ce, sans fournir de justification particulière. Pour ce faire, l'acquéreur doit obligatoirement faire part au vendeur de son souhait de se rétracter, par courrier recommandé avec avis de réception. Enfin, si l'acheteur avait déjà versé un dépôt de garantie, celui-ci devra lui être restitué au plus tard 21 jours après le lendemain de la date de sa rétractation.

Quels éléments sont inclus dans le compromis de vente ?

D'après l'article 1589 du Code civil, "le compromis de vente vaut vente dès lors qu'il y a accord sur la chose et le prix". Ce document officiel doit donc contenir de nombreux éléments listés de façon exhaustive afin d'éviter tout malentendu et toute complication lors de la concrétisation de la vente de la maison.

Les informations relatives aux parties et au bien vendu
Lors de la rédaction du compromis, il est obligatoire de mentionner les informations concernant le vendeur et l'acquéreur, mais également celles qui concernent le bien en question. Pour les parties, il convient de mentionner :

• Leurs identités respectives.
• Leurs coordonnées exactes.

 
Pour le bien vendu, le document doit présenter :

• L'adresse du bien.
• Un descriptif complet et détaillé du bien et de ses éventuels équipements.
• Un descriptif de l'origine du bien, indiquant l'identité de l'ancien propriétaire et la date de l'acte de vente précédent, entre autres.

Les informations relatives à la vente
Les conditions dans lesquelles se déroule la vente doivent elles aussi apparaître sur le compromis. Pensez donc à mentionner :

• La durée de validité du document et la date limite de signature de l'acte de vente.
• Le prix de vente et les conditions de paiement (prêt immobilier ou non).
• La date à laquelle le bien sera disponible.
• Les informations relatives au droit de rétractation dont dispose l'acheteur.

 
Enfin, dans le cas où la vente serait encadrée par un professionnel, le compromis doit indiquer le montant des honoraires.

Les clauses
Le compromis ayant vocation à encadrer la vente du bien, des clauses particulières sont évidemment indispensables :

• Les clauses suspensives, qui permettent aux deux parties de se libérer de la vente dans certaines situations : découverte d'une servitude non dévoilée, refus de prêt immobilier, etc.
• La clause pénale, qui oblige l'acheteur à verser au vendeur une indemnité de dédommagement pour immobilisation de la maison s'il décide de ne plus l'acheter.
• La clause de dédit, grâce à laquelle le vendeur ou l'acquéreur peut renoncer à la vente en échange du versement d'une somme établie à l'avance.

Les documents annexes au compromis de vente

Afin de compléter le dossier et de fournir à l'acheteur l'intégralité des informations concernant le bien qui lui est vendu, plusieurs documents sont à annexer au compromis de vente.

Le Dossier de Diagnostics Techniques
Le DDT contient l'ensemble des diagnostics réalisés sur la maison par un professionnel, à l'initiative du propriétaire avant la vente. Ce dossier regroupe notamment les diagnostics définis par l'article L271-4 du Code de la construction et de l'habitation :

• Le Diagnostic de Performance Énergétique.
• Le diagnostic assainissement.
• L'état des risques et pollutions.
• Les diagnostics électricité, plomb, amiante, termites.
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Le cas d'une maison en copropriété
Dans le cas d'une maison vendue en copropriété, plusieurs documents supplémentaires sont exigés par la loi Alur et à remettre à l'acquéreur avant la signature du compromis de vente. Il s'agit notamment :

• Des documents concernant la situation financière de la copropriété.
• Du règlement régissant la copropriété.
• Des procès-verbaux issus des assemblées générales effectuées lors des trois dernières années.

 
 
Quel que soit le type de maison que vous vendez ou achetez, il est vivement conseillé de faire appel à un notaire pour vous accompagner dans la rédaction du compromis de vente, mais également dans le processus de vente en général. Pour plus d'informations, contactez Immonot !