Par Marie-christine Ménoire, le 27 Mars 2018 dans J'INVESTIS - Je défiscalise

Il y a quelque temps, vous avez acheté un bien immobilier pour le louer et bénéficier des avantages fiscaux en découlant. Mais voilà, la durée d'engagement locatif touche bientôt à sa fin. Qu'allez-vous faire de ce bien après ?

Plusieurs options

Que vous ayez investi en Pinel, Borloo ou de Robien... tout a une fin. Ces différents dispositifs d'investissement locatif conditionnent les avantages fiscaux à une durée d'engagement locatif. Mais lorsque celle-ci est échue, que se passe-t-il et quoi faire du bien acheté ?
Plusieurs options s'offrent à vous :
  • prolonger le dispositif fiscal. Si, pour ne prendre que l'exemple du Pinel, vous avez loué pour un engagement locatif de 6 ou 9 ans, vous pouvez décider de prolonger la durée d'engagement. Plus précisément pour un engagement initial de 6 ans, vous pouvez renouveler l'engagement pour 2 périodes de 3 ans avec une réduction d'impôt de 6 % pour les 3 premières années et 3 % pour les 3 autres années. Si l'engagement initial de location était de 9 ans, il est possible de renouveler pour 3 ans avec une réduction d'impôt de 3 %,
  • vendre le bien occupé (c'est-à-dire avec le locataire dans le logement) ou libre,
  • continuer à le louer mais sous un autre dispositif fiscal comme, par exemple, le statut de loueur en meublé professionnel (LMP) ou non professionnel (LMNP),
  • reprendre le logement pour y habiter
  • le transmettre à vos enfants en pleine-propriété ou en nue-propriété (ce qui vous permettra d'en conserver l'usufruit et d'y habiter ou de le louer et d'en percevoir les revenus).

Avant de faire votre choix

Maintenant que vous savez un peu mieux ce que vous pouvez faire au terme de votre engagement locatif, reste à choisir l'option qui vous convient le mieux. Et ce n'est pas toujours l'étape la plus simple. Pour vous aider, quelques conseils de base pourront vous éclairer. Selon l'option qui vous tente le plus, ceux-ci seront cependant un peu différents :
  • votre investissement locatif a été rentable et, durant les années écoulées, vous n'avez eu aucun souci majeur. Si vous avez encore la possibilité de le prolonger, n'hésitez pas. Cela vous assurera un complément de revenus assorti d'une réduction d'impôt.
  • si vous souhaitez vendre, faites-le en parfaite connaissance de cause et après avoir étudié le marché immobilier. Surtout si votre appartement est en copropriété et que d'autres copropriétaires sont dans le même cas de figure que vous. Cette situation risque de tirer les prix vers le bas,
  • comme tout propriétaire d'un bien mis en location, vous pouvez également décider de reprendre le logement pour vous-même ou votre famille. Dans ce cas, vous pouvez donner congé à votre locataire mais en prenant soin de respecter la procédure légale.
D'une façon générale, votre choix dépendra également de votre situation fiscale (le bien est-il rentable ? Comment serez-vous imposé si vous vendez ?...) et financière (avez-vous la trésorerie suffisante pour faire face à d'importants travaux de rénovation ? Avez-vous remboursé le crédit qui a servi à acquérir le bien ? Vos revenus seront-ils encore les mêmes dans un proche avenir ?...).

Dressez le bilan

Avant de prendre votre décision, dressez le bilan de votre investissement et de la façon dont s'est déroulée la location. Si le logement s'est loué facilement, c'est qu'il existe une demande dans le secteur où il se trouve. Il sera peut-être intéressant de le garder et de continuer à le louer au prix du marché.
Si au contraire le bilan est négatif, vous devrez réfléchir aux raisons des difficultés rencontrées et tenter d'y remédier si vous envisagez de remettre le bien en location (réaliser des travaux, revoir le loyer à la baisse...).
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