Par Marie-christine Ménoire, le 24 Mai 2018 dans INTERVIEW DE NOTAIRES - Le notaire et l'immobilier

La loi de Finances 2018 a modifié les modalités d'accès au PTZ et au dispositif Pinel. Quelles ont été les conséquences pour le marché immobilier ? Explications de Me Bonnin.

Comment ressentez-vous les effets de la loi de Finances 2018 avec le recentrage du prêt à taux zéro et du dispositif Pinel ?

Le PTZ n'a pas modifié particulièrement les conditions d'accessibilité des primo-accédants dans nos régions. En effet, dans les zones B2 et C qui nous concernent principalement, l'achat dans l'ancien avec travaux n'a pas changé le pourcentage de la part du PTZ par rapport au coût total de l'opération (soit 40 % maximum).
En revanche, le primo-accédant aura droit à la moitié de ce qu'il aurait pu toucher un an avant, lors de l'achat dans le neuf. La loi de Finances 2018 n'a pas eu d'incidence notable dans la faculté d'acquisition des primo-accédants, et ce au regard du taux des prêts immobiliers qui sont à ce jour toujours très bas. Le dispositif Pinel concerne désormais la région parisienne, la Côte d'Azur et les grandes agglomérations. Troyes, pour l'Aube, en est exclu sauf cas particulier (contrat de réservation ou d'une promesse d'achat  signée avant le 31 décembre 2017 et dont l'acquisition s'est faite au plus tard le 31 mars 2018, ou les biens dont le permis de construire a été délivré avant le 31 décembre 2017 et dont l'acquisition intervient avant le 31 décembre 2018).
Le reste des communes est situé en zone C. On peut s'apercevoir que la clientèle investit désormais dès lors qu'elle recherche un investissement immobilier avec le bénéfice Pinel dans une agglomération importante voire très importante. Il s'agit pour elle soit d'un investissement pur et simple, soit d'un investissement avec comme projet de pouvoir s'y installer dans plusieurs années.
 

LE SAVIEZ-VOUS ?

L'achat dans le neuf sur notre territoire est plutôt axé sur une acquisition pour y habiter.

Que conseilleriez-vous aux investisseurs depuis la mise en place de l'IFI ?

La modification de l'impôt sur la fortune (ISF) pour porter uniquement sur les biens immobiliers (IFI) peut permettre de penser que les propriétaires d'un patrimoine immobilier soient incités à vendre leur patrimoine locatif pour réorienter leur épargne vers l'économie dite « réelle » c'est-à-dire mobilière, et ce d'autant plus que les revenus mobiliers semblent bénéficier d'une fiscalité plus clémente. C'est peut-être aller un peu vite en conclusion. Tout d'abord, la vente d'un bien immobilier, qui plus est locatif, est généralement imposée au titre de la plus-value, notamment pour un bien acquis récemment avec un taux d'impôt sur la plus-value très élevé (37,20 %).
La vente du bien locatif va donc engendrer un coût fiscal, que l'économie de l'impôt sur la fortune ne compensera pas avant sûrement plusieurs années.
Ensuite, dans une logique de diversification, et surtout en ces périodes d'instabilité fiscale et de réformes successives, il est prudent de ne pas mettre ses œufs dans le même panier.
La logique est de diversifier son patrimoine. Conserver un patrimoine immobilier permet d'avoir un revenu locatif relativement sûr, et qui ne dépend pas des marchés financiers. Enfin, si un nouvel investissement locatif est à prévoir, il vaut mieux penser à recourir à un prêt afin de pouvoir réduire le patrimoine net taxable à l'IFI.

 
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