Conditions immobilières : le Cantal pris dans les perturbations !

Le bulletin que vient de présenter la Chambre Interdépartementale des Notaires d'Auvergne le 13 juin atteste de la morosité du climat immobilier. Les départements affichent des prix par type de bien en dessous des relevés effectués la saison dernière, comme le montrent les graphiques ci-contre pour les chiffres à fin mars 2024 sur 12 mois. En outre, l'Allier, le Cantal, la Haute-Loire et le Puy-de-Dôme voient leur territoire frappé par une baisse des transactions, entre 16 et 26 % selon les territoires. Dans le Cantal, Aurillac et St-Flour se distinguent par des prix haussiers, +4,8 % et +2,1 %. Est-ce le signe d'une embellie généralisée pour les mois à venir ?

Maisons dans les normales immobilières

Le marché de l'immobilier dans le Cantal présente des conditions particulièrement favorables pour l'achat, avec un prix médian en baisse de 4,1 % sur un an, s'établissant désormais à 107 600 €. Cette tendance baissière s'observe également à l'échelle nationale, où les prix des maisons ont reculé de 4,4 % sur la même période.
Cependant, le marché immobilier du Cantal offre une cartographie contrastée selon les arrondissements. Par exemple, l'arrondissement d'Aurillac affiche des prix nettement plus élevés que ceux de Saint-Flour et Mauriac. Le prix médian des maisons à Aurillac est de 136 200 €, tandis qu'il est de 82 400 € à Saint-Flour et de 78 300 € à Mauriac. Cette disparité de prix se retrouve également au niveau des villes, avec Ytrac à 174 500 € et Pleaux à 75 200 €. Aurillac et Saint-Flour occupent des positions intermédiaires avec des prix médians de 168 900 € et 142 500 € respectivement.
Aurillac se distingue par une hausse notable des prix annuels, atteignant 4,8 %, indiquant une dynamique positive du marché de l'immobilier dans cette zone.
Que vous cherchiez à acheter ou à investir, le marché de l'immobilier dans le Cantal offre des opportunités variées et attractives selon les régions et les villes.

Horizon moins dégagé pour les appartements

Le marché de l'immobilier du Cantal, en particulier celui des appartements, montre des signes de ralentissement plus prononcés que celui des maisons. En effet, le prix médian des appartements a reculé de 5,8 %, atteignant désormais 1 290 €/m². Les arrondissements d'Aurillac et de Saint-Flour jouent un rôle clé dans cette dynamique, affichant des prix similaires de 1 320 €/m² et 1 310 €/m² respectivement.
Dans le détail, la ville d'Aurillac, avec son prix moyen de 1 320 €/m², se distingue par son activité économique dynamique. En revanche, Laveissière, grâce à la station de ski du Lioran, constitue un micro-marché distinct avec un prix nettement supérieur à 2 530 €/m², reflétant son attractivité touristique.
Ces variations dans le marché de l'immobilier du Cantal offrent un panorama diversifié, influencé par des facteurs économiques et touristiques spécifiques à chaque localité. Pour les investisseurs et les acheteurs, il est crucial de considérer ces disparités pour tirer le meilleur parti du marché immobilier du Cantal.

Impact de la hausse du coût de la construction sur les terrains

Les terrains sont fortement impactés par la hausse du coût de la construction, en grande partie due à l'introduction de la RE 2020. Cette augmentation des coûts a entraîné une baisse du prix médian des terrains de 9,9 % en un an, se situant désormais à 22 800 €.
Dans l'arrondissement d'Aurillac, le budget nécessaire pour acquérir un terrain est plus élevé, atteignant 29 200 €. En revanche, dans l'arrondissement de Saint-Flour, un budget de 20 000 € suffit pour l'achat d'une parcelle.
Ces disparités reflètent l'influence du coût de la construction sur les prix des terrains, variant selon les régions. Pour les acheteurs potentiels, il est crucial de prendre en compte ces variations pour optimiser leur investissement dans l'immobilier.

Maître Laurent LADOUX
Vice-président de la Chambre interdépartementale des Notaires d'Auvergne

Comment se porte l'immobilier dans le Cantal ?
Si nous constatons un recul significatif du nombre de transactions, de 23 % tous types de biens confondus dans le Cantal sur 1 an, nous revenons à des volumes similaires à ceux de la période avant Covid. Précisons que le fort rebond de l'activité immobilière à cette époque avait largement été dopé par des taux d'intérêt planchers. Après les fortes hausses des mois passés, nous retrouvons de la stabilité quant au coût du crédit, cela devrait favoriser la reprise des ventes immobilières.

Quel budget faut-il prévoir pour acheter dans le bassin aurillacois ?
Dans le secteur aurillacois, il faut se baser sur un prix médian de 1 300 €/m² pour l'achat d'un appartement. En légère baisse depuis un an, cette valorisation masque quelques variations d'un bien à un autre selon sa situation, sa constitution… En effet, la tension immobilière qui règne dans les grandes villes ne se vérifie pas à Aurillac, par conséquent les évaluations diffèrent selon les qualités intrinsèques d'un produit.

Comment le micro-marché du Lioran résiste-t-il ?
Le Lioran constitue une locomotive pour le secteur de Saint-Flour dont il dépend. Naturellement, les transactions enregistrées au sein de la commune de Laveissière dépassent en valeur celles constatées au niveau de la ville d'Aurillac, soit un écart significatif de 1 000 €/m2. Comme tous les territoires, le Lioran ressent également un tassement des ventes et un repli des prix, la chute se chiffre à 6,6 % sur 1 an.

Quel est votre mot d'ordre pour les porteurs de projet ?
Il faut rester confiant car la Pierre offre toujours de bonnes perspectives. Cependant, cela impose de se montrer rigoureux dans le choix du bien immobilier car il faut prendre en compte plusieurs paramètres. Cela concerne le financement avec l'obtention du prêt. Les banquiers examinent les dossiers emprunteurs avec beaucoup de perspicacité. S'ajoute le coût des travaux largement gonflé par le respect des normes énergétiques. Par exemple, les biens souffrant d'une mauvaise étiquette énergie, "F" ou "G", doivent être rénovés à plus ou moins longue échéance pour pouvoir être loués.

Période d'étude : ventes du 31 mars 2023 au 31 mars 2024
Source : Chambre interdépartementale des notaires d'Auvergne