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Le notaire et l'immobilier - 28 Octobre 2021

Couple et immobilier
Le notaire vous donne les clés


Couple et immobilier - Le notaire vous donne les clés

Acheter à deux n'est pas un acte anodin. Il est nécessaire d'étudier tout ce que cela implique, notamment au niveau du financement, en cas de séparation ou de décès… Maître MENANTEAU donne des réponses à ces interrogations.

Pourquoi les futurs mariés ont-ils intérêt à vous consulter avant d'acheter un bien immobilier ?

Si le mariage a la réputation de présenter une sécurité, les couples mariés doivent néanmoins être informés et conseillés au préalable sur les conséquences du choix du régime matrimonial eu égard à leur situation. En effet, anticiper c'est maîtriser les enjeux lors de la séparation ou du décès. La contribution financière de chacun des futurs époux ainsi que le régime matrimonial choisi influeront sur leurs droits de propriété. Le notaire devra rechercher leurs volontés entre le souhait de mettre en commun le bien ou d'acheter en indivision avec des proportions différentes.

Quelles sont leurs principales questions et préoccupations ?

Acheter à deux, c'est s'engager pour soi mais également pour l'autre. La première des questions est :

  • la protection de son conjoint. Du vivant, lorsque l'un ou les futurs mariés exercent une activité libérale, commerciale… il est conseillé de séparer leurs patrimoines. Lors du décès, en permettant au survivant de garder la main sur le bien.  Rappelons que même marié, l'époux survivant ne bénéficiera pas automatiquement de la pleine jouissance du bien
  • le futur époux désire également sécuriser l'opération pour lui-même. J'achète à deux mais je tiens à ce que mes droits soient garantis. L'appréciation de la contribution financière (apports de chacun) à l'opération sera dans ce cas déterminant pour atteindre le but recherché. Aussi, il espère anticiper les conflits qui pourraient naître
  • j'achète à deux, comment puis-je prévenir des éventuelles difficultés en cas de séparation ou dans mes rapports avec les héritiers de mon conjoint lors de son décès ? La convention d'indivision ainsi que la faculté d'acquisition/d'attribution des droits du prémourant et le régime matrimonial répondront aux préoccupations des époux
  • pour finir, très souvent, ils achètent pour transmettre. Déjà parents ou en devenir, l'objectif poursuivi est la constitution d'un patrimoine immobilier pour leurs enfants.

Quelles sont les conséquences d'un achat immobilier avec des apports différents en cas de séparation ou de décès ?

Tout dépend du régime matrimonial :
• Sous un régime séparatiste : aucune conséquence, si les quotes-parts en propriété de chacun reflètent leurs apports. L'équité sera respectée. Exemple : prix d'acquisition 100 000 €. Époux 1 : apport de 80 000 € - Époux 2 : apport de 20 000 €. Quotités dans l'acte : époux 1 : 80 % et époux 2 : 20 %. Estimation du bien lors du décès ou de la séparation : 200 000 €. Époux 1 aura droit à 160 000 €. Époux 2 à 40 000 €.
Autre exemple : prix d'acquisition 100 000 €. Époux 1 : apport de 80 000 €. Époux 2 : apport de 20 000 €. Quotités dans l'acte : époux 1 : 50 %. Époux 2 : 50                %. Estimation du bien lors du décès ou de la séparation : 200 000 €. Chaque époux a droit à la moitié du bien, néanmoins si l'époux lésé justifie de son apport initial, et avec l'accord de l'autre, il lui sera octroyé une créance due par l'indivision afin de rétablir l'équité.
• Sous un régime communautaire. Rappelons que sous un régime communautaire, l'apport est la somme investie par l'un des époux dans le projet d'acquisition alors qu'elle dépend de son patrimoine propre. Pour cela, il doit l'avoir reçue par donation, succession ou lui appartenir au jour du mariage.
Par exemple : pour un prix d'acquisition 100 000 €. Époux 1 : apport de 20 000 €. Époux 2 : pas d'apport. Communauté 80 000 €. Achat par la communauté (50/50). Estimation du bien lors du décès ou de la séparation : 200 000 €. Chaque époux a droit à la moitié du bien, en sus l'apporteur aura droit à une récompense réactualisée en fonction de la valeur finale du bien.

 

Pour quelles raisons vaut-il mieux être marié pour réaliser un projet immobilier ?

Tout d'abord, en cas de séparation, les droits et taxes ne seront pas les mêmes en présence de propriétaires mariés que de propriétaires concubins. En effet, lors de la liquidation et du partage de régime matrimonial des époux, seul le droit de partage de 1,80 % sera perçu. Au moment du partage entre concubins, le droit de partage sera de 2,50 %. À ce dernier s'ajouteront les droits de mutation à titre onéreux. Pour faire simple, la facture peut passer du simple au triple.
D'autre part, lors du décès du copropriétaire, les écarts de protection se creusent en ce sens que :

  • l'époux bénéficiera de droits en usufruit et /ou propriété sur l'intégralité du patrimoine et une garantie de jouissance sur le logement de la famille.     
  • le concubin ou partenaire pacsé d'un point de vue civil et en l'absence de testament, n'aura aucun droit dans la succession de l'autre.
L'établissement d'un testament permettra de corriger cette situation. Attention tout de même, le concubin et le partenaire pacsé ne disposent d'aucun privilège sur les descendants du défunt.
D'un point de vue fiscal, le pacs est incontournable. En effet, un concubin est considéré fiscalement comme un étranger et devra s'acquitter de droits à hauteur de 60 % de la valeur du bien. Pacsé, le survivant légataire recueillera en toute franchise de droit de succession à la même manière que l'époux.

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