Immonot, l'immobilier des notaires
Plus-value immobilière
Exonération en faveur des personnes retraitées ou handicapées

Plus-value immobilière - Exonération en faveur des personnes retraitées ou handicapées

Lors de la cession d'un bien immobilier réalisée par un particulier, une imposition forfaitaire sur la plus-value réalisée peut être due. Le régime  fiscal applicable a été aménagé de nombreuses fois au cours des dernières années. Et, notamment pour faire face au vieillissement de la population, le législateur a créé un régime d'exonération spécial.

La loi de finance rectificative n°2011-1978 du 28 décembre 2011, article 24, a défini les conditions d'une nouvelle exonération. Cette dernière a été depuis reconduite chaque année par le législateur. L'article 150 U 1° ter du Code général des impôts indique les conditions d'exonération des plus-values de cession de logements qui constituaient la résidence principale de personnes âgées ou handicapées avant leur placement dans une maison de retraite ou un établissement spécialisé.

Quelles conditions faut-il remplir pour bénéficier de cette exonération ?

Me Laurent Decourchelle : Tout d'abord, le vendeur devra bien évidemment être fiscalement domicilié en France. Il devra résider dans un établissement destiné à accueillir des personnes âgées (EPHA, EPHAD, logements foyers, petites unités de vie, unité pour personnes désorientées) ou handicapées (foyers de vie ou foyers occupationnels, FAM ou MAS) tels que mentionnés aux 6° et 7° du I de l'article L 312-1 du Code de l'action sociale et des familles.
L'exonération sera alors applicable dans les conditions suivantes :

  • l'immeuble cédé constituait sa résidence principale avant son entrée dans l'établissement. La résidence principale ne doit pas avoir fait l'objet d'une occupation depuis. La mise en location ou la mise à disposition gratuite au profit d'un tiers, consécutive au placement dans l'établissement, ne permettrait pas de bénéficier du régime de faveur. Toutefois, l'administration fiscale indique que l'exonération ne sera pas remise en cause lorsque les membres du foyer fiscal du vendeur (conjoint, concubin ou personne à charge) qui résidaient dans le logement lors de son départ, ont continué à occuper le logement ;
  • le vendeur ne doit pas être passible de l'impôt sur la fortune immobilière lors de l'année précédant la cession ;
  • les revenus du vendeur ne doivent pas excéder un certain montant. Le revenu fiscal de référence doit être inférieur, pour les cessions effectuées en 2020, à 25 839 € pour la première part de quotient familial. Il convient donc de prendre en compte, pour l'année 2021, le revenu fiscal de référence figurant sur l'avis établi en 2020, au titre des revenus de 2019 ;
  • enfin, la vente doit intervenir dans un délai inférieur à deux ans suivant l'entrée dans l'établissement.

Qui peut en bénéficier ?

Me Laurent Decourchelle :  Seul le vendeur, personne âgée ou titulaire d'une carte d'invalidité, résidant dans ce type d'établissement sera exonéré. Il faut noter que seule sa quote part dans le prix de vente du bien sera concernée. Les autres propriétaires vendeurs, s'ils ne bénéficient d'un autre régime d'exonération (lié au montant de leur quote part ou à la durée de détention par exemple), seront assujettis à la plus-value immobilière à concurrence de leur part.

L'immeuble cédé doit-il être nécessairement l'ancienne résidence principale ?

Me Laurent Decourchelle : Le législateur a également prévu un régime d'exonération partielle de la plus-value immobilière dans certains cas. Les vendeurs titulaires de pensions de vieillesse ou de la carte mobilité inclusion portant la mention invalidité (Article L 241-1 du CASF) qui cèdent un immeuble, une partie d'immeuble ou des droits leur appartenant dans cet immeuble, peuvent bénéficier de l'exonération de l'impôt sur le revenu afférent à la plus-value, dans les conditions suivantes :

  • comme précédemment, le vendeur ne doit pas  être passible de l'impôt sur la fortune immobilière au titre de l'avant-dernière année précédant celle de la vente ;
  • les revenus du vendeur doivent être inférieurs à une certaine limite. Le revenu fiscal de référence de l'avant-dernière année précédant celle de la cession doit être inférieur à 10 988 € (pour les cessions réalisées en 2020). Dans cette hypothèse, les cotisations sociales (CSG, CRDS…) afférentes à la plus-value restent alors dues.

Quelles sont les formalités à accomplir pour bénéficier de l'exonération lors de la cession ?

Me Laurent Decourchelle : Le vendeur n'a pas de démarches particulières à effectuer. Il devra fournir à son notaire tous les justificatifs nécessaires à l'application de l'exonération de plus-value immobilière (avis d'imposition, attestation de l'établissement médical…). L'acte de cession indiquera alors la nature et le fondement de l'exonération afin qu'il puisse en bénéficier. En toute hypothèse, le vendeur pourra poser toutes questions et apporter toutes informations utiles à son notaire afin de pouvoir aborder avec sérénité sa transaction immobilière.

Maître Laurent DECOURCHELLE
Notaire à Cavignac (33)


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