Le congè pour vendre

L'exercice du droit de préemption n'est pas anodin car il s'agit d'une véritable offre de vente. Le formalisme de ce congé pour vendre doit donc impérativement être respecté pour assurer la validité et l'efficacité de l'acte de vente à recevoir par le notaire. Ce dernier est en effet souvent confronté à des situations délicates lors de ces ventes, avec la présentation des congés délivrés par les vendeurs. Aussi, il paraît opportun de s'attarder sur les spécificités du congé pour cause de vente et le droit de préemption du locataire.

Modalités de notification du congé pour vendre

Le propriétaire-bailleur doit avoir notifié au locataire, de manière expresse, son intention de vendre le bien libre de toute occupation.
Le congé peut être réalisé de trois façons :

• soit notifié par lettre recommandée avec demande d'avis de réception ;
• soit signifié par acte d'huissier ;
• soit remis en mains propres contre récépissé.

La difficulté de la notification par lettre recommandée est qu'elle n'est valable que si le locataire a réceptionné la notification. En effet, le droit de préemption ne peut commencer à courir qu'à réception de ce recommandé.

Destinataire du congé pour vendre

Le locataire est le destinataire du congé. En cas de pluralité de locataires, la notification du congé doit donc être réalisée auprès de chacun d'eux. Précision est ici faite s'agissant des époux et partenaires pacsés que si le locataire n'a pas porté à la connaissance du bailleur la conclusion d'un PACS ou d'un mariage, la notification qui sera réalisée au profit du titulaire du bail sera également opposable à son partenaire ou son conjoint.

Délai de réalisation du congé pour vendre

Le congé pour cause de vente doit être notifié au locataire, six mois avant le terme du bail. Dans le cas :

• d'un congé réalisé tardivement, il sera considéré comme nul et n'empêchera pas la reconduction tacite du bail ;
• d'un congé réalisé avant ce délai de six mois, il n'est pas nul mais le droit de préemption du locataire ne s'ouvrira que les deux premiers mois du délai de préavis de six mois précédant le terme du bail.

Mentions obligatoires du congé pour vendre

Le congé pour cause de vente doit comprendre les mentions suivantes :

• le motif du congé ;
• le prix et les conditions de vente du logement loué ;
• la description précise du logement et de ses éventuelles annexes louées (sans obligation d'indiquer la superficie du logement) ;
• les 5 premiers alinéas du II de l'article 15 de la loi du 6 juillet 1989, indiquant les conditions de l'offre de vente au locataire ;
• la notice d'information relative aux obligations du bailleur et aux voies de recours et d'indemnisation du locataire.

Exercice du droit de préemption

L'offre de vente consentie au locataire est valable pendant les deux premiers mois du délai de préavis. L'offre doit être acceptée purement et simplement par le locataire pour entraîner la formation de la vente. Dans l'hypothèse où le locataire réaliserait une contreproposition de prix au bailleur, il n'y aurait alors pas accord sur la chose et sur le prix. La vente ne serait alors pas formée. Dans cette hypothèse, si le bailleur reste silencieux après la contreproposition du locataire, celui-ci sera réputé avoir refusé l'offre à l'expiration du délai imparti.
Après l'acceptation de l'offre par le locataire, ce dernier dispose d'un délai de deux mois pour signer l'acte de vente. Ce délai est allongé à quatre mois si le locataire manifeste son intention de recourir à un prêt.
Si la vente n'est pas signée dans les délais précités, l'acceptation de l'offre de vente sera nulle de plein droit sauf si le vendeur décide de conclure la vente avec le locataire. Dans ce dernier cas, l'acquéreur évincé ne pourra se prévaloir de la nullité du congé pour non-respect des délais. Cette nullité ne pouvant être invoquée que par le propriétaire du bien.

Droit de préemption subsidiaire du locataire

Dans le cas où un congé pour cause de vente a été délivré au locataire, congé aujourd'hui sans suite par refus du locataire d'acquérir, et que la vente du bien intervient au profit d'un tiers, à des conditions ou un prix plus avantageux que celui proposé au locataire lors de la notification du congé pour vendre, le locataire bénéficie d'un droit de préemption subsidiaire (Article 15, II alinéa 4 de la loi du 6 juillet 1989). Le propriétaire-bailleur a alors l'obligation de notifier une seconde offre de vente au locataire. Cette seconde notification devra porter sur les conditions et le prix de la vente devant intervenir au profit de ce tiers. Il en est ainsi, quelle que soit la durée écoulée entre le congé et la vente à un prix plus avantageux. Il en est de même si le locataire s'est maintenu dans les lieux en violation du congé reçu. Aucun formalisme n'est édicté pour cette seconde notification. On pourrait donc penser que les modalités évoquées plus haut peuvent s'appliquer. Cette seconde notification doit être réalisée à la dernière adresse connue du locataire. Toutefois, si le locataire n'a pas fait connaître de nouvelle adresse après avoir quitté le logement, la notification sera réalisée à l'adresse des locaux objet du bail.
Dans cette hypothèse, il est indispensable d'utiliser un acte d'huissier pour que ce dernier puisse dresser un procès-verbal relatant les recherches effectuées au sens de l'article 659 du Code de Procédure Civile.

Sanctions en cas de non-respect du congé pour cause de vente

Les sanctions sont de deux ordres :

• les sanctions civiles. En cas de non-respect des conditions susvisées, le locataire pourrait agir en nullité du congé. S'il était reconnu comme nul, le propriétaire-bailleur pourrait s'exposer au paiement de dommages et intérêts ou encore à la réintégration du locataire dans les lieux. En cas de vente du bien à des conditions ou à un prix plus avantageux que ceux prévus au congé pour vendre, le non-respect du droit de préemption subsidiaire est sanctionné par la nullité de la vente ;
• les sanctions pénales. Le congé délivré frauduleusement par le propriétaire-bailleur est pénalement sanctionné par une amende pouvant atteindre 6 000 € pour une personne physique et 30 000 € pour une personne morale.

Il est donc recommandé d'être vigilant quant à la mise en place d'un congé pour vendre, afin de s'assurer de sa validité, permettant ainsi d'assurer la sécurité juridique des parties.