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Les plus-values immobilières


Les plus-values immobilières

À l'occasion de la vente d'un bien immobilier, se posent toujours des questions fiscales. Tant pour l'acquéreur qui supporte dans les frais d'acte des droits d'enregistrement et une contribution de sécurité immobilière (pour presque 6 % de la valeur du bien acquis), que pour le vendeur qui peut se voir taxer au titre des plus-values immobilières.

Quelles plus-values imposables ?

Tous les contribuables en tant que personnes physiques sont concernés, dans le cadre des opérations relatives à leur patrimoine privé. Même si ces opérations sont réalisées par l'intermédiaire d'une société à l'impôt sur le revenu (telle que la société civile immobilière par exemple). Que les contribuables soient domiciliés en France ou à l'étranger ne change rien. Seuls les taux d'imposition sont différents. Pour les résidents français, le taux est de 36,2 % (19 % au titre de l'impôt sur le revenu et 17,2 % de prélèvements sociaux).
Tous les biens immobiliers sont concernés, que le bien soit bâti (maison, lot de copropriété) ou non (terrain à bâtir, de loisir ou agricole). De même que les titres de certaines sociétés. Toutes les cessions de biens immobiliers ne sont pas taxables à la plus-value. Le législateur fiscal a écarté de la taxation  plusieurs opérations.

Les cas d'exonération

L'exonération la plus connue est celle de la résidence principale. Le contribuable qui cède le bien constituant sa résidence principale effective au jour de la vente est exonéré de tout impôt sur la plus-value. Il n'y a plus de condition de délai à remplir : la maison vendue peut avoir été la résidence principale pendant un an avant la cession.
La notion de résidence effective est essentielle : pas question de louer, même quelques mois, la résidence principale avant de la vendre. Pas question non plus d'acquérir un bien, de le déclarer en résidence principale quelques mois et de le vendre en exonération de plus-value, sans y avoir réellement vécu à titre principal et sans être en mesure d'en apporter la preuve.
Une autre exonération intéressante est la première cession d'un logement autre que la résidence principale. Cette exonération ne concerne que la première cession d'un logement autre que la résidence principale et ne s'applique qu'à condition de remplir deux critères : ne pas avoir été propriétaire de sa résidence principale dans les quatre années précédant la vente, et remployer le prix de cession (ou une partie de ce prix) dans les deux ans, dans l'acquisition ou la construction de sa résidence principale. L'exonération de plus-value ne s'applique qu'à la fraction du prix de vente qui sera remployé dans la nouvelle acquisition. L'application de cette exonération suppose quelques déclarations à insérer dans les actes de vente et d'achat ultérieurs.
D'autres cas d'exonération existent tels que la vente d'un bien de moins de 15 000 €, les échanges dans le cadre d'un remembrement urbain ou aménagement foncier, ou les cessions par des retraités ou invalides de condition modeste.

Comment la calculer ?

La plus-value est la différence entre d'une part le prix de vente et d'autre part le prix d'acquisition majoré des frais d'acte et de la commission réglée lors de l'acquisition, de même que de certaines dépenses de travaux.
Une fois cette plus-value calculée (on parle de plus-value brute), s'appliquent des abattements selon la durée de détention. Et ces abattements diffèrent selon qu'ils concernent l'impôt sur le revenu (19 %) et les prélèvements sociaux (17,2 %). Car l'impôt sur la plus-value immobilière est la somme de ces deux impôts. L'exonération totale d'impôt sur la plus-value par l'application des abattements n'interviendra qu'au bout de 30 ans.

Quand la déclarer et la payer ?

C'est lors de la vente que le notaire complètera l'imprimé 2048-IMM, vous le fera signer et conservera sur le prix de vente le montant de l'impôt à régler au Trésor Public.
L'acte de vente contiendra quelques mentions obligatoires pour permettre ensuite à l'administration fiscale un contrôle éventuel de la déclaration.
Mais le contribuable devra également dans sa déclaration de revenus annuelle reprendre le montant du net imposable de sa plus-value. Attention de ne pas oublier cette étape, une amende est prévue (1 500 €) en cas d'omission de cette déclaration.

Me Cyril BLANCHARD
Notaire


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