Expertise et plus-value
Le juste prix de l'immobilier !

Immobilier
L'expertise n'a pas de prix !

Pour bien comprendre tout l'intérêt de l'expertise immobilière, il convient de faire le parallèle avec la "cote Argus" qui s'applique dans le secteur automobile. À l'instar de ce baromètre qui fait référence pour la voiture, l'expertise notariale nous donne le vrai prix de marché dans le domaine de l'immobilier. Pour définir la valeur d'une construction ou d'une parcelle de terrain, les notaires tiennent la route. Pas de risque que les prix affichés ne tiennent pas compte des caractéristiques du bien. Ils suivent une check-list qui leur permet d'arriver aux bonnes conclusions :

• mesurage pour quantifier les superficies,
• examen des diagnostics immobiliers,
• prise en compte des données liées à l'urbanisme et à son évolution,
• analyse des caractéristiques du bien,
• comparaison avec les autres immeubles vendus dans le quartier,
• pondération à la hausse ou à la baisse en fonction de critères valorisants (comme une vue mer) ou pénalisants (comme une route à proximité),
• croisement de toutes ces informations pour déterminer la valeur du bien expertisé.

Pour aboutir à ces résultats, précisons que les notaires s'appuient sur des méthodes d'expertise :

• la méthode dite "de comparaison" consiste à consulter les prix de l'immobilier pratiqués lors des ventes récentes de biens de même nature, aux caractéristiques similaires et situés dans le même secteur ;
• la méthode par "capitalisation du revenu" (encore appelée "méthode par le rendement") qui revient à évaluer le prix auquel le bien pourrait être loué, au lieu d'évaluer le prix de vente. Elle s'utilise généralement lorsqu'il existe peu de biens similaires vendus sur le même secteur, rendant la comparaison de prix beaucoup plus difficile !

Le savoir-faire notarial
Valeur de référence

Selon le niveau de précision souhaité, le notaire va réaliser un travail d'investigation plus ou moins approfondi et produit au choix un "certificat d'expertise" ou "avis de valeur". Ce dernier donne une estimation mais exclut tout audit poussé, alors qu'une "expertise détaillée" détermine la valeur vénale en s'appuyant sur un ensemble de critères précis.
Ce rapport revêt une plus grande valeur juridique que le certificat d'expertise, car il engage la responsabilité de celui qui l'a réalisé. Une transaction qui peut s'accompager pour le vendeur du réglement d'un impôt de plus-value. Pour de meilleures notions en matière d'expertise et de fiscalité immmobilière, découvrons les témoignages de Marie Gallot, notaire à l'étude Baron à Galgon, et de Loïc Arnoux, clerc négociateur à l'étude Bugeaud et associés à Blanquefort.

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