Lotissement
Comment diviser un lot déjà construit ?

Quelles précautions faut-il prendre pour partager un terrain dans un lotissement ?

Outre les vérifications préalables et la nécessité d'obtenir une autorisation d'urbanisme pour cette division, il convient d'être particulièrement vigilant s'agissant de la date de création du lotissement et des clauses contenues dans les documents du lotissement (cahier des charges et règlement de lotissement). Soit le lotissement profite d'un arrêté de non opposition à déclaration préalable, soit il nécessite un permis d'aménager. Dans le premier cas, si le terrain détaché provient d'une parcelle qui avait elle-même été divisée suivant la procédure dite "simplifiée", cette nouvelle division ne pose pas de difficulté. Il conviendra néanmoins de se rapprocher de l'autorité compétente afin d'obtenir une nouvelle autorisation de division. Dans le second cas, il faut savoir si la date de délivrance de l'autorisation du lotissement remonte à plus de 10 ans ou non.

Comment procéder si le lotissement a vu le jour depuis moins de 10 ans ?

Il faut vérifier le nombre maximum de lots autorisés. Si la division a pour conséquence d'aller au-delà, il faudra obtenir un permis d'aménager modificatif. Deux cas de figure se posent :

• si le lotissement a été achevé depuis moins de 5 ans, cette modification ne pourra être prononcée qu'en l'absence d'opposition du lotisseur si celui-ci possède au moins un lot constructible. Elle devra être également validée par les colotis selon la règle de majorité définie par l'article L 442-10 du Code de l'urbanisme, et par l'autorité compétente
• si le lotissement a été achevé depuis plus de 5 ans, l'accord du lotisseur n'est pas nécessaire. Dans le cas présent, peu importe que les documents du lotissement (règlement de lotissement-cahier des charges) n'interdisent pas la subdivision des lots. Cette procédure s'impose et doit être respectée.

Lorsque la division ne dépasse pas le nombre maximum de lots autorisés, une simple déclaration préalable pourrait suffire dès lors que le lotisseur atteste de son accord par la délivrance d'une attestation (article R 442-21 du Code de l'urbanisme).

Que faire dans le cas où le lotissement existe depuis plus de 10 ans ?

Rappelons que les cahiers des charges des lotissements sont censés avoir un caractère contractuel et les règlements une vocation réglementaire. Dans la pratique, de nombreuses dispositions ont été intégrées dans les cahiers des charges, ce qui a eu pour effet de contractualiser ces règles et de leur conférer la qualité de servitudes de droit privé. Précisons également que le règlement de lotissement n'est plus applicable au bout de 10 ans si la commune est couverte par un plan local d'urbanisme ou un document d'urbanisme (article L 442-9 du Code de l'urbanisme). Si à la date de la division envisagée, la commune n'est pas couverte par un plan local d'urbanisme ou un document en tenant lieu, la péremption prévue par l'article L 442-9 du Code de l'urbanisme ne peut pas jouer. Par conséquent, les dispositions de l'article R 442-21 du même code s'appliquent et la procédure de modification du lotissement doit impérativement être respectée.
En revanche, les dispositions contenues dans le cahier des charges sont imprescriptibles entre les colotis.
Si le cahier des charges interdit purement et simplement la division, aucun détachement ne sera possible, sauf à obtenir la modification du cahier des charges avec autorisation de l'ensemble des colotis à l'unanimité. À moins que le cahier des charges ne prévoie la possibilité d'être modifié à une majorité inférieure.
Dans le cadre de la division d'une propriété située dans un lotissement, il est recommandé de contacter votre notaire en amont, qui vous renseignera en détail sur la procédure à suivre.