Par Marie-christine Ménoire, le 2 Novembre 2017 dans JE VEUX DES INFOS PRATIQUES - Je suis locataire

Contrairement à ce que l'on pourrait penser, l'état des lieux n'est pas qu'une simple formalité… dont on peut facilement se passer. Quand vous connaîtrez les conséquences que cela peut avoir tant du côté locataire que propriétaire, vous ne vous en dispenserez plus. Il permet, en effet, d'éviter bien des litiges.

À l'entrée et à la sortie

  • À l'entrée, l'état des lieux permet "d'osculter" le logement dans ses moindres détails lors de la remise des clés au locataire. Si cette formalité n'est pas remplie, le locataire est présumé avoir reçu les lieux en bon état d'usage et de réparation et il lui sera difficile par la suite de prouver le contraire. Si l'état des lieux révèle que le logement nécessite, par exemple, une remise en état de certains équipements, le locataire pourra en faire la demande au propriétaire en s'appuyant sur cet état des lieux. Côté bailleur, l'état des lieux d'entrée prouve que le logement mis en location est décent, en bon état d'usage et de réparations, comme la loi lui impose.
  • Au départ du locataire, il est indispensable d'établir un nouvel état des lieux de sortie. Le bailleur et le locataire vont noter en détail dans quel état se trouve le logement en fin de location. Ce document va permettre au locataire qui a pris soin du logement tout au long de la location de noter qu'il le restitue en bon état d'entretien au propriétaire. Ce dernier ne pourra donc pas retenir de sommes sur le dépôt de garantie pour des travaux dans le logement. Côté propriétaire, la comparaison entre l'état des lieux d'entrée avec celui de sortie pourra mettre en évidence d'éventuelles dégradations dont la réparation incombera au locataire. Le propriétaire va alors pouvoir retenir les sommes sur le dépôt de garantie correspondant aux factures de remise en état. Si au départ du locataire, il se contente d'accepter la restitution des clés sans faire d'état des lieux, il ne pourra rien retenir sur le dépôt de garantie, ni rien réclamer au locataire sortant s'il s'aperçoit ultérieurement de dégradations.

Vétusté

Les dégradations imputables à la vétusté, c'est-à-dire à l'usure normale du temps, restent à la charge du bailleur. Pour comparer l'état du logement constaté à l'entrée et à la sortie des lieux, le locataire et le bailleur peuvent convenir d'appliquer une grille de vétusté dès la signature du contrat de bail. Cette grille de vétusté définit "au minimum, pour les principaux matériaux et équipements du bien loué, une durée de vie théorique et des coefficients d'abattement forfaitaire annuels affectant le prix des réparations locatives auxquelles serait tenu le locataire".

Ce qu'il doit contenir

L'état des lieux est une "photographie" à un instant T de l'état du logement loué et de ses équipements, pièce par pièce et du sol au plafond. Il doit également constater leur état de conservation. Que ce soit pour une location vide ou meublée, à l'entrée dans les lieux ou à la sortie, il doit être hyper précis et ne rien négliger. Il doit notamment comporter les informations suivantes :
  • le type d'état des lieux : d'entrée ou de sortie,
  • la date d'établissement de l'état des lieux,
  • la localisation du logement,
  • le nom ou la dénomination des parties (locataire, bailleur) et le domicile ou le siège social du bailleur,
  • s'il y a lieu, le nom ou la dénomination et le domicile ou le siège social des personnes mandatées pour réaliser l'état des lieux,
  • s'il y a lieu, les relevés des compteurs individuels de consommation d'eau ou d'énergie,
  • le détail et la destination des clés ou de tout autre moyen d'accès aux locaux à usage privatif ou commun,
  • pour chaque pièce et partie du logement, la description précise de l'état des revêtements des sols, murs et plafonds, des équipements et des éléments du logement. Il peut être complété d'observations ou de réserves et illustré par des photos,
  • pour l'état des lieux de sortie, la nouvelle adresse du locataire
  • la signature des parties (locataire, bailleur) ou des personnes mandatées pour réaliser l'état des lieux.

Ne négligez aucun détail

L'état des lieux doit être méthodique. Si cela peut vous sembler fastidieux, pensez que cela vous évitera d'éventuels soucis ultérieurs, aussi bien du côté locataire que propriétaire.
Dans votre "inspection", passez en revue les moindres recoins de toutes les pièces, ouvrez les placards, portes et fenêtres, vérifiez les serrures et l'état de la plomberie, allumez les lumières, la plaque de cuisson et le chauffage (si les compteurs sont encore branchés), signalez la moindre fissure, rayure ou tache, le moindre éclat d'émail ou trou dans les murs…
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