Obligations à connaître entre propriétaires et locataires
Chaque été, des milliers de Français font leurs cartons pour changer de logement. D'après la référence en matière d'immobilier, meilleursagents.com, 1 locataire sur 3 prévoie de déménager dans les 12 prochains mois. Entre les obligations du propriétaire et celles du locataire, difficile de s'y retrouver. Pour éviter les mauvaises surprises, mieux vaut connaître ses droits et ses devoirs avant de signer ou de quitter un bail. Assurance, entretien, réparations, préavis : voici un tour d'horizon des principales règles à respecter au moment de signer ou mettre fin à un bail locatif.
Quelles sont les obligations du locataire ?
En signant un bail, le locataire s'engage à respecter plusieurs obligations légales et contractuelles. Parmi elles, la souscription à une assurance habitation. Notons que dernièrement, une hausse de 10 % des assurances habitation a été observée, ce qui oblige les locataires à chercher, comparer et s'informer sur les différentes offres du marché pour identifier celle qui correspond précisément à leur situation.
Paiement et assurance
Dès la signature du bail, le locataire doit :
- Payer le loyer et les charges à la date prévue, sans retard.
- Souscrire et présenter une assurance logement couvrant les risques locatifs (incendie, dégât des eaux…).
Entretien et réparations
Le locataire doit veiller à maintenir le logement en bon état. Voici quelques exemples de réparations à sa charge :
| Entretien courant | Nettoyage régulier des sols, murs et plafonds Débouchage des évacuations d'eau Maintien en état des menuiseries |
| Réparations locatives | Remplacement des joints, interrupteurs Entretien des équipements électriques Réparations des poignées de portes, serrures |
Le logement doit être restitué dans un état similaire à celui de l'entrée, hors usure normale.
Préavis et respect des lieux
En cas de départ, le locataire doit respecter le préavis indiqué dans le bail (généralement trois mois, ou un mois dans certaines zones ou situations). Pendant la location, il doit :
- Permettre au propriétaire d'effectuer des visites pour relouer, dans la limite de deux heures par jour ouvrable.
- Ne pas détériorer le logement et respecter la tranquillité des voisins.
Quelles sont les obligations du propriétaire ?
Le propriétaire, aussi appelé bailleur, a l'obligation de mettre à disposition du locataire un logement qui respecte la loi et les standards de décence. Il doit veiller à ce que le locataire puisse jouir paisiblement du bien pendant toute la durée du bail.
Fournir un logement décent et sécurisé
Le propriétaire doit livrer un logement en bon état, répondant aux critères de décence : absence de risques pour la sécurité ou la santé, surface minimale légale, équipements en état de marche (chauffage, eau, électricité…). Ces critères sont définis par décret et vérifiés notamment lors de l'état des lieux.
Réaliser les gros travaux
Les grosses réparations, liées à la structure ou aux équipements vétustes, restent à la charge du propriétaire. Il doit notamment :
- Entretenir les toitures, murs porteurs et installations collectives.
- Remplacer les équipements défaillants (chaudière, fenêtres hors d'usage…).
- Remettre le logement en conformité en cas d'évolution de la réglementation.
Respecter la tranquillité du locataire
Le bailleur ne peut entrer dans le logement sans l'accord du locataire, sauf urgence manifeste. Il doit prévenir à l'avance en cas de visites ou travaux et limiter son intrusion aux jours ouvrables et dans des plages horaires raisonnables.
Fournir les documents obligatoires
Le propriétaire doit remettre au locataire :
- Un contrat de bail écrit, conforme aux normes.
- Les diagnostics techniques (performance énergétique, plomb, amiante…).
- Les quittances de loyer sur demande.
Déménagements d'été : ce qu'il faut savoir
La période estivale est de loin la plus chargée pour les déménagements. Avec près de la moitié des mouvements locatifs concentrés entre juin et septembre, mieux vaut anticiper pour éviter les mauvaises surprises.
Préavis : agir tôt pour trouver son logement
Chaque année, plus de 3 millions de déménagements ont lieu en France, avec un pic durant l'été. Les 2635 ans, locataires pour la plupart, représentent à eux seuls 43 % des recherches d'assurance habitation en juillet selon le comparateur d'assurances LeLynx.fr. Dans ce contexte, respecter son préavis (trois mois, ou un mois en zone tendue) et l'envoyer sans attendre reste impératif pour se donner le temps de trouver un nouveau logement ou un remplaçant.
Réserver ses prestataires et vérifier sa couverture
En été, la demande explose : 63 % des comparaisons d'assurance habitation pour un futur logement sont faites par des locataires, principalement en juillet. Les déménageurs, notaires et artisans étant très sollicités, il est recommandé de réserver plusieurs semaines à l'avance pour éviter tarifs gonflés et délais. Pensez à vérifier que votre assurance habitation couvre les dommages pendant le transport et l'installation.
Mettre à jour tous ses contrats pour éviter des frais
Le déménagement ne se limite pas au logement : il impacte aussi l'assurance auto, la mutuelle santé et l'abonnement Internet. Les primes d'assurance auto peuvent varier de plus de 30 % selon la région et le mode de stationnement. Informez par lettre recommandée votre assureur de votre nouvelle situation et veillez à résilier les contrats du logement quitté pour ne pas payer inutilement.
Désaccord entre locataires et propriétaires : que faire ?
Même en respectant scrupuleusement ses obligations, un litige peut survenir entre propriétaire et locataire. Il est essentiel de connaître les démarches à suivre, prévues par la loi, pour résoudre le conflit (idéalement à l'amiable).
Dialogue et mise en demeure
La première étape consiste à tenter un règlement à l'amiable, par écrit si nécessaire. Une mise en demeure, envoyée en lettre recommandée avec accusé de réception, rappelle les manquements constatés et accorde un délai pour régulariser la situation. Cette démarche est prévue par l'article 1344 du Code civil, qui définit la mise en demeure comme l'acte formalisant la demande d'exécution d'une obligation.
Commission départementale de conciliation
En cas d'échec du dialogue, les parties ont la possibilité de saisir gratuitement la Commission départementale de conciliation (CDC), un organisme paritaire qui vise à trouver un accord amiable entre bailleur et locataire. Cette procédure est instaurée par l'article 20 de la loi n°89 462 du 6 juillet 1989, et concerne des conflits relatifs aux charges locatives, à l'état des lieux, au dépôt de garantie, à la décence du logement, à la fixation ou la révision du loyer, ou au congé donné par l'une ou l'autre partie. Elle permet une conciliation en deux mois maximum, et son avis peut être présenté ultérieurement au juge si la situation n'est pas résolue.
Recours devant le tribunal
En dernier recours, la partie lésée peut saisir le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire compétent pour le lieu du logement (dans un délai de 3 ans à partir du manquement). Le juge peut statuer sur pièces, ordonner des réparations, accorder des indemnités, voire prononcer la résiliation du bail.
Entre propriétaire et locataire, chacun a des obligations précises à respecter pour garantir une location sereine et conforme à la loi. Le locataire doit veiller à payer son loyer, entretenir le logement et rester assuré durant toute la durée du bail. Le propriétaire, lui, a l'obligation de fournir un logement décent, d'assurer sa sécurité et de réaliser les gros travaux nécessaires.
La période estivale, propice aux déménagements, accentue souvent les tensions : mieux vaut anticiper ses démarches, bien connaître ses droits et respecter ses devoirs. En cas de désaccord, des solutions existent pour trouver une issue équitable.
Prendre le temps de s'informer et de préparer ses démarches permet d'éviter bien des mauvaises surprises et de profiter pleinement de son nouveau logement.
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