Plus-values immobilières : ce qui change en 2025
En 2025, la fiscalité des plus-values immobilières évolue profondément. Abattements modifiés, nouvelles règles d'exonération, réintégration des amortissements… Tour d'horizon des mesures introduites par le budget 2025 et de leur impact pour les vendeurs comme les investisseurs.
Des réductions d'impôt de 60 à 85 % selon les cas
Bonne nouvelle pour certains propriétaires : la vente d'un bien immobilier dans le cadre d'opérations de renouvellement urbain ou de revitalisation de territoire permet de bénéficier d'un abattement sur la plus-value de :
- 85 % pour la vente dans le cadre de projets de démolition/reconstruction en zones tendues ;
- 60 % si le bien est situé en zone A ou B1 ou dans le périmètre d'une ORT (Opération de revitalisation du territoire).
Surélévations : l'exonération temporaire est prolongée
La cession d'un droit de surélévation reste exonérée d'impôt sur la plus-value jusqu'au 31 décembre 2026. Ce droit permet de vendre la possibilité de construire un ou plusieurs étages au sommet d'un immeuble, sans vendre le bien en entier. Pour bénéficier de l'exonération, l'acheteur doit achever les travaux dans un délai de 4 ans. En cas de non-respect, une amende de 25 % du prix de vente s'applique, sauf force majeure. Cette mesure vise à encourager la création de logements sans consommer davantage de foncier, notamment en zones urbaines denses.
LMNP : les amortissements réintégrés dans la plus-value
Jusqu'à présent, le mécanisme de l'amortissement permettait aux investisseurs de déduire annuellement une fraction de la valeur du bien des revenus locatifs, ce qui réduisait la base imposable. En cas de revente du bien, la plus-value était déterminée par la seule différence entre le prix de vente et le prix d'acquisition, sans tenir compte des amortissements déduits au fil des années. Cela rendait la fiscalité particulièrement avantageuse. La loi de finances 2025 impose que ces amortissements soient réintégrés dans le calcul de la plus-value. Résultat : une plus-value plus élevée… et plus taxée. Ce changement aligne les règles fiscales du LMNP sur celles du LMP.
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