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Actualités - 30 April 2015

Loyers impayés : des expulsions plus réglementées

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Christophe Raffaillac

Loyers impayés : des expulsions plus réglementées

Pour faire face aux loyers impayés à répétition, les propriétaires n'avaient souvent comme solution que l'expulsion du locataire. Prochainement, les droits des locataires devraient être renforcés suite aux mesures annoncées par Sylvia Pinel, la ministre du Logement.

Loyers impayés : les recours avant l'expulsion
À partir du 1er janvier 2016, les propriétaires privés pourront demander à bénéficier d'une garantie de loyers impayés, soit au moment de la signature d’un nouveau bail, soit lors d’un renouvellement. Elle n’est pas obligatoire et les propriétaires auront le choix entre la caution et la GUL. En revanche, les deux ne seront pas cumulables, sauf dans “le cas particulier des étudiants, qui ne gagnent pas leur vie” (dixit un communiqué du ministère du Logement).

Si toutes les tentatives pour récupérer les loyers restent infructueuses, il faut adresser une lettre recommandée avec accusé de réception à son locataire, le mettant en demeure de respecter ses obligations. La résiliation de bail intervient :

  1. si vous faites jouer les éventuelles clauses résolutoires prévues dans le bail de location : non paiement des loyers et des charges, défaut d’assurance, logement non entretenu… Le bail sera alors automatiquement résilié.

  2. Si le conflit vient du non paiement des loyers, la première étape consistera à adresser au locataire un commandement de payer, délivré par un huissier. Il aura alors un délai de deux mois pour régulariser sa situation.
  3. À défaut de clauses résolutoires, demandez la résiliation judiciaire du bail dès lors que votre locataire ne respecte pas ses engagements et obligations.

Loyers impayés : l'expulsion, ultime recours
Si votre locataire n’a pas quitté les lieux suite à la résiliation du bail, il ne vous reste plus qu’à saisir la justice pour obtenir un jugement d’expulsion. Une fois la décision de justice obtenue, vous devrez faire appel à un huissier de justice afin que celui-ci délivre au locataire un commandement de libérer les lieux pour une date précise. Le locataire a alors deux mois pour prendre les mesures nécessaires à son déménagement et quitter le logement. Le locataire peut demander au juge des délais supplémentaires (entre un mois et un an), s’il ne trouve pas de solution pour se reloger. 

Loyers impayés : les mesures prévues
Fin mars 2015, la ministre du Logement, Sylvia Pinel, a annoncé plusieurs mesures destinées à renforcer les droits des locataires, notamment en cas d'impayés de loyers. Il est notamment prévu que :

  • les aides personnalisées au logement soient maintenues en cas d'impayés de loyers pour les locataires de bonne foi

  • aucune mesure d'expulsion ne soit prononcée sans que le dossier ait été examiné par la commission de coordination des actions de prévention des expulsions

  • une charte de prévention des expulsions soit adoptée pour prévenir les impayés en amont

Les décrets d'application de ces différentes mesures devraient paraître courant de l'été. À suivre…

MCM