Loyer : Comment Le Fixer ? - Immonot.com
Immonot, l'immobilier des notaires
Actualités - 02 February 2015

Loyer : comment le fixer ?

CR
Christophe Raffaillac

Loyer : comment le fixer ?

Encadrement, observatoire par ville… autant de dispositifs qui visent à réguler les loyers. De quelle marge de manoeuvre le bailleur dispose-t-il ? Voici 3 situations concrètes où il est possible de fixer les conditions.

1er cas : je loue pour la 1re fois
Une première location, une situation qui se présente une fois, mais qui mérite d'être bien gérée. Bien sûr, la rentabilité de l'investissement immobilier en dépend et l'attractivité du bien sur le marché locatif en découle. Si le loyer apparaît surévalué, il y a de fortes chances que le logement ne trouve pas son public, surtout dans les villes où l'offre de biens à louer est supérieure à la demande. Ce qui ne veut pas dire que les bailleurs dans les villes dites "tendues", où les besoins sont importants, doivent en profiter pour fixer des prix trop chers. C'est l'objectif du dispositif d'encadrement des loyers, voté dans le cadre de la loi ALUR, qui prévoit des fourchettes de prix à respecter. Mais pour l'heure, il ne s'applique qu'à la ville de Paris - à titre expérimental - avant d'être étendu aux autres grandes agglomérations qui se porteront volontaires.

Un contexte, certes provisoire, mais qui conduit à observer 2 cas de figure en fonction des secteurs géographiques :

  • zones tendues (28 agglomérations dont Paris) :  le loyer doit être identique à celui du précédent locataire. Une augmentation peut être appliquée, dans la limite de la variation de l'indice de référence des loyers (IRL), si elle n'a pas été impactée au cours des 12 derniers mois. Toutefois, si le logement est loué pour la première fois, ou qu'il est resté vacant 18 mois, le prix est déterminé librement.
  • zones non tendues : le loyer initial est librement fixé entre le propriétaire et le locataire, en prenant soin de respecter les tarifs généralement appliqués sur le même secteur.
     

2e cas : je veux revaloriser le loyer
Hausse des charges de copropriété, augmentation de la fiscalité, réalisation de travaux… tous ces frais se traduisent par une nécessaire revalorisation des loyers. Pour autant, peut-on déterminer librement le prix ? Non, car l'augmentation ne peut pas être supérieure à la variation de l'Indice de référence des loyers (IRL), publié chaque trimestre par l'INSEE. La révision annuelle se calcule selon la méthode suivante :

Loyer hors charge x IRL applicable à la date de révision
_______________________________________________________
IRL applicable à la dernière date de révision (IRL de l’année n-1)

Le loyer peut être révisé une fois par an, à la date anniversaire du contrat, mais il faut prévoir cette clause dans le bail. À défaut, le loyer reste le même pendant toute la durée de la location.


3e cas : je change de locataire
Une fois le bail arrivé à expiration, le propriétaire peut proposer une augmentation de loyer. Il doit s'appuyer sur des éléments démontrant que le prix est sous-évalué par rapport à ceux habituellement pratiqués pour des logements comparables. Le bailleur doit s'appuyer sur des références qui justifient l'augmentation de loyer. Il faut prendre à titre de comparaison :

  • 6 valeurs de loyers dans les communes des agglomérations de plus d’un million d’habitants ;
  • 3 valeurs dans les autres zones géographiques.
Et dans le cas d'un logement défiscalisé ?

S'il s'agit d'un logement acheté dans le cadre d'un dispositif de défiscalisation immobilière, le prix du loyer au m2 ne doit pas dépasser les plafonds prévus par la loi. Par exemple, la loi Pinel fixe des tarifs de location en fonction des zones géographiques :

  • zone A bis : 16,72 €
  • zone A : 12,42 €
  • Zone B1 : 10,00 €
  • Zone B2 : 8,69 €

 

 

 

 

 

 

 

CR