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Actualités - 11 January 2013

Le Duflot : un nouveau dispositif fiscal pour les investisseurs

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Christophe Raffaillac

Le Duflot : un nouveau dispositif fiscal pour les investisseurs

Le Duflot se veut plus social et propose des logements à des loyers plus abordables pour les foyers modestes. Applicable depuis le 1er janvier 2013, le Duflot se veut aussi plus attractif pour les investisseurs, avec un taux de réduction d’impôt plus élevé (18 % au lieu de 13 % pour le Scellier).

La réduction d’impôt Duflot est soumise au respect de plusieurs paramètres :

  • le propriétaire s’engage à louer le logement nu à titre d’habitation principale ;
  • la durée minimale de location est de 9 ans ;
  • la location ne peut pas être consentie à un membre du foyer fiscal, ni à un ascendant ou descendant du contribuable ;
  • le logement doit être achevé dans les 30 mois après la date de déclaration d’ouverture de chantier (ou permis de construire pour les constructions personnelles) ;
  • la fin des travaux de rénovation, de réhabilitation ou de transformation doit intervenir, au plus tard, au 31 décembre de la deuxième année suivant celle de l’acquisition du local ou du logement concerné. Entre l’achèvement des travaux et l’acquisition par le contribuable, le logement ne doit pas être utilisé ou occupé à quelque titre que ce soit ;
  • l’engagement de location doit être effectif dans les 12 mois suivant la date d’achèvement de l’immeuble ;
  • l’avantage fiscal est calculé selon un investissement maximal de 300 000 € avec un plafond de prix de 5 500 €/m² ;
  • au sein d’un même immeuble neuf comportant cinq logements minimum, au moins 20 % des logements doivent être acquis sans bénéficier de la réduction d’impôt. Le respect de cette limite s’apprécie à la date de la signature de l’acte authentique d’acquisition du dernier logement. Si une personne commercialise des logements sans respecter cette limite, elle est passible d’une amende marketing de 18 000 € par logement excédentaire. Un décret doit fixer les conditions et modalités d’application de cette limitation ;
  • la loi Duflot est soumise au plafonnement des niches fiscales et ne peut dépasser le plafond global de 10 000 € / an ;
  • les loyers sont plafonnés et inférieurs de 20 % aux loyers du marché à la localisation du bien immobilier neuf, ce nouveau dispositif d’incitation fiscale ajoute une seconde modulation en fonction de la surface du logement loué. Il est également envisagé que les plafonds de loyer puissent être réduits par le préfet de Région après avis du comité régional de l’habitat, afin d’être adaptés aux particularités des marchés locatifs locaux (un décret devra définir les conditions d’application de cette disposition).
  • les ressources des locataires doivent respecter un certain plafond, variable selon la composition du foyer et la zone géographique où se situe le bien.

Enfin, en autorisant l’achat de deux logements neufs la même année, le Duflot devrait permettre aux investisseurs d’optimiser leur placement et de minimiser les fluctuations du marché immobilier en achetant, par exemple, deux “petits” logements dans deux communes différentes plutôt qu’un “grand” dans une seule ville.