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Guide achat maison - 29 Août 2022

Qu'est-ce qui est considéré comme un vice caché ?


Qu'est-ce qui est considéré comme un vice caché ?

À la suite d'un achat immobilier et de votre emménagement, des vices cachés peuvent être révélés. Une mauvaise surprise qui vous prive de la pleine jouissance de votre bien et vous impose des dépenses supplémentaires et imprévues. Comment se définit légalement un vice caché ? Et quels sont les recours possibles pour l'acquéreur et le vendeur ? Nous vous expliquons ici toutes les caractéristiques des vices cachés en immobilier.

Quelle est la définition légale du vice caché ?

Selon l'article 1641 du Code Civil, l'emploi du terme "vice caché" est soumis à trois conditions précises :
 

  • Un vice caché porte généralement préjudice à l'acquéreur. Afin d'être considéré en tant que tel, il doit donc exister au moment de l'achat.
  • Par essence, un vice caché ne peut être décelé sans une expertise ou un contrôle minutieux, et n'est en conséquence pas apparent.
  • Un vice caché entraîne automatiquement une dévalorisation du bien, empêchant son occupation ou sa bonne utilisation.
 
Dès lors que ces différents critères sont réunis, l'acquéreur dispose d'un délai de deux ans pour effectuer les démarches nécessaires et demander une réparation d'ordre matérielle ou financière. Dans les cas les plus graves, le vice caché peut se traduire par un vice de consentement avec, pour conséquence, l'annulation de la vente immobilière. La notion de "vice dissimulé", quant à elle, implique que le vendeur avait connaissance de la nuisance et a choisi volontairement de la dissimuler à l'acquéreur.
 
Quelle que soit la situation, il est recommandé de veiller aux différentes clauses du compromis de vente au moment de sa signature afin de vous assurer des solutions de recours.

Achat immobilier : différents types de vices cachés

En immobilier, les vices cachés peuvent résulter de nombreux facteurs et ainsi avoir des conséquences variées sur l'intérieur ou l'extérieur du bien, mais aussi sur les équipements indispensables à vous assurer un logement sain. Si une liste exhaustive semble donc impossible, on observe le plus couramment les vices cachés suivants :
 

  • Un sol de terrain pollué
  • Des fondations fragilisées
  • Un chauffage défectueux
  • Un défaut d'étanchéité
  • Une infestation de nuisibles non traitée
  •  
 
Lorsque vous souhaitez acheter un bien immobilier, et dans le cas d'un logement ancien, vous ne bénéficiez plus de garanties de vices cachés. À l'occasion de vos premières visites, il est ainsi essentiel d'analyser minutieusement l'état et le suivi des installations avant de vous positionner sur l'achat du bien. N'hésitez donc pas à poser des questions au vendeur ou au professionnel de l'immobilier chargé de la vente, mais aussi à consulter avec attention les différents diagnostics qui vous seront remis (DPE, électricité, etc.). Vous pourrez ainsi prendre connaissance des éventuelles anomalies du bien et mesurer pleinement les travaux et autres réparations à prévoir après l'achat.
 
À noter que les différents examens réalisés par un diagnostiqueur certifié permettent d'affranchir le vendeur de toute responsabilité. Ayant pris connaissance de certains dysfonctionnements avant la signature de l'acte authentique de vente, vous ne pourrez alors pas exiger de sa part une participation financière sur les éléments précédemment relevés et consignés dans les diagnostics.

Quels sont les recours possibles face à un vice caché ?

Si le vice caché est avéré, le cadre législatif français prévoit des recours pour l'acquéreur, à condition cependant de respecter le délai légal de deux ans et de pouvoir justifier votre demande par des preuves attestant du dommage. Vous pourrez alors engager une procédure auprès du Tribunal de Grande Instance.
 
La réparation du préjudice subi peut ensuite prendre deux formes distinctes. Dans le premier cas, la vente immobilière est annulée. Vous devrez par conséquent restituer le bien afin de percevoir le remboursement de votre investissement, qui représentera toutefois certains frais de transaction. Dans le second cas, vous avez la possibilité de renégocier le prix d'achat de votre maison ou de votre appartement. Selon la teneur et l'importance du préjudice, cette dévalorisation peut aller jusqu'à 50% du prix initial.
 
Dans le but d'estimer correctement vos possibilités et de vous libérer rapidement de cette situation inconfortable, nous vous conseillons de faire appel à un avocat spécialisé. Ce professionnel expérimenté vous garantira un accompagnement personnalisé et un avis éclairé durant la procédure judiciaire et les différentes expertises. De cette manière, vous pourrez constituer votre dossier plus sereinement et efficacement.

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