Comment estimer le prix d'une maison ?

Pourquoi faire estimer une maison ?

Estimer le prix d'une maison constitue une étape nécessaire, tant pour le vendeur que pour le futur acheteur. En effet, le propriétaire d'une maison manque parfois de recul et d'objectivité quant à la valeur réelle de son habitat, notamment lorsqu'il y vit depuis plusieurs années. Or, pour qu'une mise en vente se réalise dans les meilleures conditions possibles, mais aussi pour que le bien se vende rapidement, il est essentiel de connaître la valeur de sa maison.
 
Par ailleurs, faire estimer une maison permet de la proposer à un prix juste, adapté à ses caractéristiques et à l'offre du marché. Il s'agit d'une information capitale pour le futur acheteur qui, dans la définition de son projet immobilier, s'est fixé un budget maximal à ne pas dépasser. Faire un achat immobilier implique non seulement le prix du bien, mais également des frais de notaire, de souscription à un crédit immobilier, d'assurance de prêt immobilier ou encore de travaux le cas échéant. Connaître le montant exact et juste de la maison qu'il convoite lui permet donc d'étudier ses possibilités d'achat, et de soumettre une offre en conformité avec son projet, son budget et la réalité.

Estimer le prix d'une maison : les éléments à prendre en compte

La valorisation d'une maison dépend de multiples caractéristiques liées à sa situation géographique (zone urbaine ou rurale, commerces et infrastructures à proximité, nuisances sonores et/ou visuelles, dynamisme économique de la région, etc), mais aussi à son état général et à la manière dont elle est conçue. Ainsi, la valeur d'une maison repose sur des critères tels que :

• La superficie et la surface habitable.
• La répartition des pièces.
• Le nombre de chambres et de salles de bain.
• L'orientation de la maison.
• La présence d'équipements annexes (garage, piscine, dépendance, jardin ou terrasse, etc).
• L'état général : neuve, rénovée, travaux de petite ou grande envergure…

La consommation d'énergie
En plus de ces éléments, il est important de savoir si des améliorations ou rectifications sont à apporter au sein de la maison à vendre. Il peut s'agir de travaux bien sûr, mais aussi de démarches destinées à augmenter les performances énergétiques de l'habitation. Désormais exigé lors du processus de vente, le Diagnostic de Performance Énergétique (DPE) permet de définir la quantité d'énergie consommée par la maison, et donc de déterminer les améliorations à apporter, comme l'isolation ou le système de chauffage, par exemple. Un aspect important qui détient une influence majeure sur le prix final de la maison.

Le marché immobilier local
Bien évidemment, l'offre immobilière du secteur dans lequel se situe la maison à vendre est, elle aussi, à considérer dans l'estimation du bien. Afin d'avoir une idée précise des tendances du moment, vous pouvez faire appel à une agence immobilière de votre commune, voire de votre quartier ; un expert local se chargera alors d'évaluer le prix de votre habitation en fonction des ventes aux caractéristiques similaires. Il est également possible de vous référer à la base Demandes de Valeurs Foncières (DVF). Lancé en 2019 par la Direction générale des Finances Publiques, cet outil est ouvert aux professionnels comme aux particuliers, et permet de consulter toutes les ventes immobilières effectuées lors des cinq dernières années. Ainsi, vérifiez le prix de vente de votre maison en le comparant à d'autres biens semblables au vôtre et vendus récemment.

Estimer le prix d'une maison avec terrain

Une maison qui dispose d'un terrain jouit d'une valeur financière supérieure à celle d'une maison aux caractéristiques identiques, mais sans espace extérieur. Prenons l'exemple d'une maison dotée d'un terrain d'une superficie de 100 m². Le terrain étant un bien non bâti, il représente ici une équivalence de 10 à 20 m² de surface habitable. Si la maison présente une superficie de 90 m², l'ensemble de la propriété propose alors une surface habitable de 110 m², à partir de laquelle le prix au m² sera déterminé. Par ailleurs, tout comme pour un bien bâti, le terrain peut présenter certains critères qui auront également une incidence sur le prix global de la propriété :

• Les facilités d'aménagement.
• Son orientation (vis-à-vis, vue, ensoleillement, etc).
• Le terrain est-il plat ou pentu ?
• Dispose-t-il d'équipements particuliers ? Terrasse, abri de jardin, piscine…

 
 
Chaque bien immobilier est unique, d'autant plus dans le cas d'une maison qui, au fil des années, peut être améliorée, agrandie, ou être agrémentée de nouveaux équipements. Le prix d'un tel bien est donc soumis à de nombreuses variations, et nécessite une révision régulière à travers une estimation, notamment avant de concrétiser un projet de mise en vente. En plus des services des experts immobiliers de votre région, n'hésitez pas à utiliser l'outil Patrim, disponible depuis votre espace personnel sur le site des impôts. Grâce aux données de l'administration fiscale, accédez à une estimation précise en fonction des différents critères saisis.