Résidence étudiant
Le bon enseignement pour investir

Bien connue des acheteurs qui s'intéressent à la gestion de patrimoine, la résidence étudiants permet d'investir dans l'immobilier et de produire une belle rentabilité. Les plus chevronnés d'entre eux déploreront néanmoins la fin du dispositif Censi-Bouvard depuis décembre 2022. En effet, ce programme de défiscalisation comportait quelques formules bien intéressantes pour diminuer le coût de son acquisition, avec :

• une réduction de 11 % de la valeur du bien répartie durant 9 ans ;
• une TVA de 20 % sur le prix de l'investissement récupérable sous certaines conditions.

À ce jour, aucun remplaçant n'a pu être proposé par le gouvernement pour assurer une vraie suite au Censi-Bouvard… Cependant, quelques experts viennent récemment d'étudier la question pour trouver un produit de substitution. Il s'agit du statut de loueur en meublé non professionnel  - LMNP - qui réserve de belles opportunités. Il s'adresse à tous les particuliers qui souhaitent louer un logement meublé. Il faut bien avouer que le résultat de l'équation présente de l'intérêt. Cet outil LMNP autorise un abattement de 50 % sur l'ensemble des revenus locatifs à condition qu'ils n'excèdent pas 23 000 € ou qu'ils représentent moins de la moitié des revenus globaux du foyer fiscal.
Tous les candidats à l'acquisition peuvent ainsi se destiner à une belle carrière d'investisseur. Les besoins en logement étudiants demeurent très importants dans bien des grandes villes et le bien ne risque pas de rester vacant. Par ailleurs, cette opération se traduit par un excellent rendement compte tenu des prix de loyers pratiqués et des abattements fiscaux autorisés. C'est le moment de postuler pour rejoindre le rang des acquéreurs et de s'intéresser aux programmes dans l'immobilier neuf.

Enseignement 1
Poser le problème de la localisation

Comme dans tout projet immobilier, la clé de la réussite repose sur le choix de l'emplacement. Dans le cas présent, il s'agit de privilégier les quartiers à proximité des universités, écoles et lycées pour que les étudiants puissent s'y rendre à pied. À défaut, il convient d'acheter à proximité, à moins de 500 m des stations de métro ou tramway. Un atout majeur pour attirer des jeunes qui veulent limiter le temps et les coûts de trajets. Bien sûr, les plus grandes métropoles s'octroient un maximum de lauriers au niveau de la demande. Parmi les villes étudiantes les plus dynamiques, citons en haut de tableau Bordeaux, Lille, Lyon, Nantes, Rennes, Toulouse… Afin de bien étudier la problématique de la résidence étudiants, le site www.directpromoteur.fr propose une sélection d'immeubles à Reims par exemple.
Notre conseil. Privilégiez l'achat d'un bien qui permet de rejoindre les écoles et universités sans avoir à utiliser les transports en commun.

Enseignement 2
Réaliser une bonne acquisition

Pour remplir ses rangs, la résidence étudiants doit offrir quelques prestations dignes de ce nom. Raison pour laquelle elle s'accompagne généralement de services destinés à faciliter la vie de ses occupants, tels que gardiennage, laverie, restaurant… Sous l'effet de la colocation et du coworking, des résidences intègrent même des espaces d'échanges, cuisines communes, salles de réunion…
Composées pour la plupart de studios équipés et meublés compris entre 16 et 22 m², ces résidences étudiants siègent dans des immeubles neufs ou rénovés depuis moins de 15 ans. L'acquisition s'opère via le mécanisme de VEFA (vente en état futur d'achèvement) qui s'accompagne de la signature d'un bail commercial avec un opérateur/gestionnaire pour une durée minimum de 9 ans. Ce dernier prend en charge l'exploitation de la résidence et verse le loyer, revalorisé chaque année en fonction d'un indice fixé contractuellement. Ce prestataire contribue largement au bon fonctionnement de la résidence et au succès de l'opération.
Notre conseil. Renseignez-vous sur le niveau de prestations du gestionnaire de la résidence étudiants.

Enseignement 3
Étudier la défiscalisation

Les bons points découlent bien sûr des résultats obtenus en matière de rentabilité. Un des atouts clés du statut de LMNP repose sur la déclaration des loyers au titre des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC) et non pas comme revenus fonciers. Avec le régime fiscal du "micro-BIC", le plafond s'élève à 77 700 € pour la location meublée classique. Un abattement forfaitaire de 50 % est appliqué au titre des frais, contre 30 % dans le cadre d'une location nue. Au choix, les investisseurs peuvent aussi opter pour le régime réel qui permet d'amortir les travaux et par conséquent de payer moins d'impôts.
Depuis le 1^er janvier 2023, la déclaration de création d'entreprise au début de l'activité s'effectue sur le Guichet des formalités des entreprises (GFE) par voie dématérialisée : https://formalites.entreprises.gouv.fr
Par ailleurs, cet investissement réclame un buget assez modéré se situant autour de 80 000 €. Dans ces conditions, il offre une rentabilité avoisinant les 5 % eu égard au loyer qui atteint en moyenne les 700 €.
Notre conseil. Privilégiez les résidences accessibles en coût de loyer.

Enseignement 4
Soigner la sélection

Les bons fondamentaux assurent une bonne valorisation patrimoniale à votre bien immobilier. En optant pour un logement neuf, cela permet de disposer des dernières normes environnementales et c'est donc un atout pour la planète. De nombreux promoteurs mettent par exemple en œuvre des opérations immobilières labellisées BBCA, pour Bâtiment Bas Carbone, afin de répondre à la RE 2020 (réglementation environnementale) dans les collectifs.
Notre conseil. Privilégiez les immeubles les plus performants au plan énergétique.