La fiscalité LMNP va-t-elle changer dans les années à venir ?

Le statut LMNP (loueur meublé non professionnel) figure parmi les possibilités d'investissement qui s'offrent aux personnes qui veulent investir dans la pierre. Il est question d'acheter un bien immobilier en vue de le louer en meublé, sans en faire son activité principale. Les gains issus de cette location doivent être maintenus en dessous de 23 000 €/an et / ou représenter moins de 50 % des revenus globaux du foyer fiscal. Un tel investissement permet aux investisseurs de profiter d'un régime fiscal particulièrement avantageux. Mais la fiscalité LMNP va-t-elle changer dans les années à venir ?
Vue d'ensemble du régime fiscal des LMNP
Le statut LMNP a été instauré dans une optique de stimulation de l'investissement immobilier en France. Son bénéficiaire peut être imposé sous deux régimes bien distincts.
Le régime micro-BIC
Ce régime s'applique si les revenus locatifs sont inférieurs à 77 700 €/an (ou 188 700 € / an pour les meublés de tourisme). Ce régime présente la particularité d'être simple à mettre en œuvre. Du fait de sa simplicité, il n'implique pas la tenue d'une comptabilité irréprochable. Il est également forfaitaire et s'applique exclusivement sur les revenus de location. De fait, il ne permet ni la déduction des charges réelles ni l'amortissement du bien et des meubles. En revanche, le régime micro-BIC donne droit à un abattement forfaitaire de 50 % ou de 71 % en cas de location touristique sur les recettes. Cet abattement représente les charges liées à la location meublée. Le bailleur est alors imposé sur la moitié de ses recettes, au barème progressif de l'impôt sur le revenu (IR).
Le régime réel
Un tel régime entre en vigueur si les revenus locatifs dépassent 77 700 €/an (ou 188 700 €/an si le bien est un meublé de tourisme). À la différence du régime précédent, il est administrativement complexe. C'est pourquoi il contraint l'investisseur à tenir une comptabilité régulière et précise, et à conserver les justificatifs des amortissements et des charges.
Le régime réel est souvent plus avantageux que le micro-BIC et peut être choisi volontairement. Il permet à l'investisseur de réduire fortement le montant imposable du fait de l'amortissement du bien ainsi que des meubles. L'amortissement comprend notamment la perte de valeur de ces derniers due à l'usure et au temps. Il se calcule en fonction de la durée de vie estimée du mobilier et du bien, et vient minimiser le bénéfice imposable. On note par ailleurs la déduction des charges réelles liées à la location. Il n'est pas rare que les loueurs meublés non professionnels ayant opté pour le régime réel ne paient pas ou très peu d'IR sur leurs revenus locatifs.
Ce qui peut changer dans les années à venir pour le système fiscal LMNP
Présenté pour la première fois en septembre 2023, le PLF (projet de loi de finances) pour 2024 ne prévoyait initialement aucune mesure liée au système fiscal LMNP. Ensuite, l'adoption de deux amendements par la commission des finances le 12 octobre 2023 avait changé la donne. Le premier amendement proposait de distinguer les locations de courte durée, longue durée et en chambres d'hôtes. Il visait de surcroît à revoir à la baisse les abattements ainsi que les seuils du régime micro-BIC.
Le second amendement proposait quant à lui la modification du calcul de la plus-value à la revente d'un bien immobilier à usage touristique en LMNP. En clair, il souhaitait que les amortissements déduits soient réintégrés au moment de ce calcul. Les deux amendements adoptés proposaient d'harmoniser la fiscalité des meublés touristiques avec celle des locations nues et de privilégier la location de longue durée. Cela se justifiait par les pouvoirs publics par la volonté de remédier à la pénurie de résidences, notamment au sein des zones tendues, dans le but de réduire les impacts négatifs des plateformes de type Airbnb sur le marché locatif.
À noter : il faut savoir que le PLF amendé pour 2024 n'a pas été retenu tel quel, puisqu'il est passé en 49.3. D'ici la fin de l'année, le texte est susceptible d'évoluer jusqu'au 31 décembre 2023, date de son adoption définitive.
Quelques conseils pour s'y retrouver en comptabilité LMNP
Le statut LMNP implique des obligations déclaratives et comptables spécifiques. Un investisseur qui a fait le choix du régime réel d'imposition est dans l'obligation d'investir pleinement dans la tenue d'une comptabilité complète, détaillée et exacte. Il doit de surcroît remplir une déclaration spéciale ainsi que ses annexes, qu'il doit joindre à sa déclaration de revenus. S'il a opté pour le régime micro-BIC, alors il n'est pas concerné par cette obligation. L'investisseur doit simplement déclarer ses recettes annuelles brutes dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux. Il bénéficiera ainsi automatiquement de l'abattement forfaitaire qui correspond au type de location qu'il a choisi.
Dans tous les cas, un investisseur en meublé non professionnel doit conserver l'ensemble des justificatifs relatifs à son activité pendant au moins six ans. Ainsi, il ne risque pas d'avoir des soucis en cas de contrôle fiscal. Pour s'y retrouver en comptabilité LMNP, il peut être opportun de se faire assister par un expert-comptable chevronné et qui maîtrise ce statut. Un tel professionnel est à même d'aider l'investisseur à respecter ses obligations comptables et déclaratives. S'il a choisi le régime réel, l'expert-comptable se chargera de tenir sa comptabilité et d'en garantir la régularité.
Le statut LMNP est-il avantageux ?
Le statut LMNP présente de multiples avantages pour les investisseurs. Il fait profiter à ces derniers d'un régime fiscal particulièrement favorable. Le régime réel se révèle nettement plus avantageux en leur donnant la possibilité de déduire les charges réelles et d'amortir leur bien. La location meublée offre par ailleurs une souplesse accrue aux bailleurs comme aux locataires.
La rentabilité à laquelle les investisseurs peuvent prétendre se révèle plus intéressante comparativement à celle d'une location nue. C'est parce qu'en meublé, on peut facturer un loyer plus élevé et les locataires potentiels sont relativement diversifiés, sans compter la fiscalité qui est avantageuse. Il faut aussi savoir que la revente d'un bien meublé est plus facile. Certains bémols existent cependant : obligations déclaratives et comptables plus importantes, risque de vacances locatives ou d'impayés… On note aussi les évolutions législatives qui pourraient remettre en cause les avantages fiscaux que garantit le statut LMNP.
En conclusion, le statut de loueur meublé non professionnel peut profiter aux propriétaires qui veulent se constituer un patrimoine immobilier et optimiser leur fiscalité. Ils doivent toutefois faire preuve de vigilance quant aux changements qui pourraient intervenir dans les années à venir et les anticiper. Ils ont aussi tout intérêt à se tenir informés des évolutions du marché locatif.
Que pensez-vous de cet article ?