Immobilier : de nouvelles règles du jeu pour acheter
Nouvelle donne pour les acheteurs qui doivent composer avec des taux d'intérêt plus élevés mais qui peuvent compter sur des prix stabilisés ! Voilà une stratégie d'acquisition qui réserve aussi de belles opportunités sur le marché bretillien, comme en témoigne Damien Guéguen, notaire à Rennes.
Quels critères faut-il privilégier pour acheter à Rennes ou sur la Côte d'Emeraude ?
Damien Guéguen : le marché bretillien semble faire volte-face depuis l'automne. Le nombre de transactions immobilières diminue depuis plusieurs mois et les prix baissent depuis le début de l'année au sein de Rennes métropole. Dans l'attente de mesures gouvernementales pour inverser la tendance, il faut retenir 3 critères :
- l'emplacement avec la proximité des transports, commerces et l'attractivité du quartier ;
- la performance énergétique du logement liée au système de chauffage et à l'isolation, tout en prévoyant une étude thermique ;
- les matériaux utilisés pour la construction de manière à chiffrer les éventuelles dépenses à engager ou les entretiens à effectuer.
À quels aspects faut-il être attentif lors de la visite ?
Damien Guéguen : nécessaire pour se décider lors de la visite, l'effet " coup de cœur " doit être conforté par des critères objectifs de choix du bien. Ainsi, les diagnostics fournis par le vendeur méritent d'être étudiés attentivement. Un appel téléphonique auprès du technicien peut s'avérer utile. L'historique de la construction du bien (maison ou appartement) révèle également les modifications intervenues au cours de sa vie. Cela suppose de vérifier que les autorisations ont été régulièrement obtenues et que les travaux ont été effectués dans les règles de l'art. Enfin, une seconde visite mérite d'être réalisée avec un professionnel du bâtiment pour conforter sa prise de décision. Sans oublier l'avis du professionnel de l'immobilier - agent immobilier, mandataire ou notaire - qui permet à l'acquéreur de sécuriser son projet d'acquisition.
Comment apprécier le budget demandé pour le produit repéré ?
Damien Guéguen : malgré un niveau de prix baissier mais des taux d'intérêt toujours haussiers, l'appréciation du budget exigé reste fondamentale. Il ne faut donc pas hésiter à consulter les bases de données mises à la disposition des acquéreurs : https://app.dvf.etalab.gouv.fr/ (base de données des impôts), notaires, agences immobilières, sites internet spécialisés.
Ensuite, je conseille de comparer le prix demandé avec la transaction de référence enregistrée au sein d'un même immeuble, quartier ou lotissement dans la mesure où les données sont récentes. Il convient ainsi d'être vigilant quant aux prix affichés et d'apporter une correction dans le marché actuel orienté à la baisse. Au moment de formuler une offre d'achat, rien n'empêche de proposer un prix de vente inférieur à celui annoncé. Le vendeur se prononcera au vu de la capacité financière de l'acquéreur. Ce dernier peut produire une simulation bancaire provenant d'un établissement ou d'un courtier, cela vaut un pré-accord de financement. Mieux encore, si l'achat peut s'effectuer sans condition d'obtention d'un prêt, cette situation peut inciter le vendeur à accepter une proposition de prix inférieure.
Que conseillez-vous pour adresser une offre d'achat dans le contexte actuel ?
Damien Guéguen : une fois le bien sélectionné et son prix négocié, une offre d'achat peut être formulée par simple mail, dans un premier temps, afin de sécuriser le vendeur. Très rapidement, il importe de régulariser une promesse de vente permettant de figer les accords (prix et désignation des biens vendus). Elle prévoit aussi les conditions de la vente et fixe les dates essentielles pour régulariser le contrat. Le recours à un professionnel comme le notaire est indispensable.
Comment estimer au mieux le budget travaux à prévoir ?
Damien Guéguen : distinguons deux catégories de travaux aux impacts différents sur le coût global d'une rénovation.
- les travaux de décoration à réaliser soi-même qui ne demandent pas d'expertise particulière, type peinture, revêtement de sols ou faïence dont le coût est relativement faible. En revanche, il peut être intéressant de solliciter un spécialiste pour aménager une cuisine, une salle de bains… Le recours à un architecte d'intérieur peut être judicieux pour revoir la décoration et la distribution des pièces.
- les travaux de rénovation qui réclament un budget plus élevé et l'intervention de professionnels. Architecte ou maître- d'œuvre dès qu'il s'agit de réaliser une extension, maçonner des murs, procéder à l'étanchéité, remplacer les menuiseries… Ou l'artisan qui effectue des travaux ponctuels, tels le remplacement des installations de chauffage, électricité, plomberie…
Pour quelles raisons faut-il continuer d'investir dans la pierre bretillienne ?
Damien Guéguen : même s'il connaît une baisse significative de prix et de volume, le marché bretillien reste en croissance depuis les dix dernières années. La période actuelle ne préjudicie en rien à la bonne santé d'un marché immobilier profitable sur le long terme. Ce qui est vrai aujourd'hui ne vaut pas pour demain !
L'investissement résidentiel et locatif bénéficie d'une forte attractivité liée au bassin d'emploi actif et à la présence de nombreux sièges d'entreprises dans la région rennaise. La LGV et l'ouverture de la deuxième ligne de métro favorisent ce dynamisme. L'acquisition d'un bien en Ille-et-Vilaine demeure le gage d'un investissement sécurisé sur le long terme !
Propos recueillis le 28/06/2023
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