Parcours immobilier
Aux côtés du notaire pour piloter son projet
Après avoir guidé acheteurs et vendeurs vers des transactions dans la sérénité, le marché immobilier pourrait bien réserver quelques obstacles dans les mois qui viennent… Pour mener à bien son opération de vente ou acquisition, il convient désormais d'activer les aides à la conduite. Les taux d'intérêt haussiers et l'inflation mal maîtrisée risqueraient d'occasionner des sorties de route. Découvrons la roadmap que nous a préparée Sylvain FERCOQ, président de la chambre des notaires de la Dordogne pour bien piloter un projet.
Quel bilan dressez-vous de l'activité immobilière en Dordogne ?
Sylvain Fercoq : Profitant d'une belle dynamique depuis le début de l'année, le marché immobilier commence à marquer le pas depuis la rentrée de septembre 2022. Phénomène que je constate aussi bien sur la ville de Périgueux et alentours que dans le Périgord Vert. Ce repli de l'activité s'explique selon moi en raison de plusieurs facteurs :
- la baisse significative des biens en fichier se traduisant par un déficit d'offres chez les professionnels de l'immobilier ;
- le nombre de refus de prêt liés à la hausse des taux d'intérêt et aux restrictions imposées par le niveau du taux d'usure.
Tous ceux qui ne sont pas encore passés à l'acte à l'issue du premier confinement, faute de détermination, risquent de mettre un terme à leur intention d'acheter dans la conjoncture actuelle.
Quels biens risquent de rester sur le chemin ?
Sylvain Fercoq : À toutes les difficultés s'ajoute la crise de l'énergie qui impacte les biens énergivores et excentrés. Le prix de l'électricité et du gaz ne font qu'exacerber tous les enjeux de la rénovation énergétique. Les maisons affichant une mauvaise étiquette énergie risquent d'être pénalisées, à fortiori lorsqu'elles sont éloignées des zones d'activité économique.
Pensez-vous qu'il faut acheter dans le contexte actuel ?
Sylvain Fercoq : Certes, les taux d'intérêt restent attractifs mais le pouvoir d'achat immobilier s'est fortement dégradé…Cela fait suite aux hausses de prix qui se sont cumulées ces dernières années et au phénomène d'inflation qui vient de nous frapper. Contrairement au 1er choc pétrolier qui s'est produit en 1973/74, les salaires ne suivent pas la hausse des prix ! Un contexte qui risque de nous conduire à une situation de crise économique. Comme beaucoup de secteurs d'activités se voient fragilisés par le prix de l'énergie, nous avons tout intérêt à investir dans la pierre qui reste une valeur sûre, et ainsi contribuer au bon fonctionnement de tout l'écosystème.
Diriez-vous que les acheteurs sont toujours en position de force ?
Sylvain Fercoq : La volonté d'acheter anime beaucoup de personnes, mais elles doivent composer avec un marché trop faiblement pourvu en biens. La loi de l'offre et de la demande se vérifiant, les vendeurs demeurent maîtres du jeu. Mais pour combien de temps ? Le marché peut se retourner en raison des financements plus compliqués à décrocher !
Je pense que l'immobilier est en train de négocier un virage où les freins économiques et les passoires thermiques mettent à mal les trajectoires. Cependant, nous ne sommes pas à l'abri d'un changement de cap qui pourrait redonner un coup d'accélérateur à l'ancien.
Les aides à la rénovation incitent les acheteurs à rendre leur bien plus performant au plan énergétique. Surtout qu'il va être plus compliqué de faire construire en raison du manque de foncier avec la révision des PLU (plan local d'urbanisme) et de la hausse du coût des matériaux. Un cercle vertueux pour la restauration qui aura la préférence des acquéreurs, à condition que les artisans et entreprises disposent d'une main d'œuvre en nombre suffisant.
Quels sont les critères à prendre en compte pour bien acheter ?
Sylvain Fercoq : Sous l'angle des économies, il faut se rapprocher le plus possible de son lieu de travail. Cela évite des frais de carburant et de déplacement importants que la banque prend désormais en compte dans le plan de financement. D'autres acheteurs vont prioriser le confort de vie et s'installer dans la maison qui leur correspond. Autant de situations qui montrent que les critères sont à géométrie variable et ne peuvent se généraliser à tous les projets depuis le confinement. Des comportements largement encouragés avec l'essor du télétravail. Par exemple, des personnes résident en province et se rendent à Paris pour les besoins de leur activité professionnelle 2 jours par semaine seulement. Des critères répondant à des projets de vie qui permettent à des maisons un peu isolées de trouver preneur. Avec pour effet collatéral de revitaliser des territoires ruraux qui manquaient d'habitants.
Ce qui revient à dire que tout se vend, c'est juste une question de moment…
depuis le confinement ! D'où une réelle difficulté à dresser le portrait type d'un bien idéalement situé compte tenu de l'intuitu personae qui préside dans chaque projet immobilier. C'est une bonne chose !
En quoi le notaire accompagne-t-il au mieux acquéreurs et vendeurs ?
Sylvain Fercoq : Le notaire accompagne les vendeurs sur de nombreux aspects. Au niveau du prix à demander, des diagnostics immobiliers à collecter, des documents à rassembler, le notaire guide son client.
Côté acheteur, nous le sensibilisons sur l'état du bien, son environnement, son éloignement… car nous connaissons les territoires. Nous ne manquons pas de rappeler aux acheteurs utilisateurs de la fibre de vérifier que leur futur bien pourra être facilement raccordé par exemple… Au cas échéant, nous saurons leur dire vers quel interlocuteur se tourner pour en bénéficier.
Propos recueillis le 12/10/22 par Christophe Raffaillac
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