Je finance mon projet - 11 Octobre 2022

Décrocher un crédit immobilier
Ce n'est pas mission impossible !

Marie-christine Ménoire

La période n'est pas vraiment facile pour les candidats à l'emprunt. Ils doivent jongler entre la hausse des taux d'intérêt et le taux de l'usure. Pourtant, certaines " astuces " utilisées à bon escient vous aideront à obtenir un prêt immobilier à moindre coût.

Optez pour un prêt à taux variable

Contrairement à un crédit à taux fixe où le taux d'intérêt reste le même tout au long de la durée de l'emprunt, un prêt à taux variable (ou taux révisable) peut varier à la hausse comme à la baisse, selon les variations de l'indice Euribor. Ce type de prêt n'avait plus beaucoup la cote auprès des emprunteurs et avait disparu du paysage au profit des taux fixes. Mais l'inflation est passée par là. La hausse des taux aussi. Sans parler du taux d'usure. La conjugaison de tous ces éléments fait que ces derniers mois, les emprunteurs redécouvrent les vertus des prêts à taux variable. Attention cependant à opter pour un taux variable capé +1. Cela signifie que si vous avez souscrit un prêt sur 20 ans à 2 %, il ne dépassera pas 3 % même si les taux pratiqués augmentent plus.

Changez d'assurance emprunteur

La loi vous l'autorise. Alors profitez-en ! L'assurance représente à elle seule entre 30 et 50 % de votre crédit et peut être en grande partie la cause du dépassement du taux d'usure. En mettant en concurrence les assurances de prêt immobilier, vous pouvez réduire de manière significative le taux de votre crédit et, par ricochet, faire d'importantes économies. Cela est d'autant plus simple que le changement peut s'opérer à tout moment. Attention ! Le nouveau contrat devra présenter des garanties équivalentes à l'ancien. À défaut, la banque pourrait refuser d'entériner la résiliation.

Ayez un bon dossier ! Mais qu'est-ce que c'est un bon dossier ? C'est tout d'abord avoir une situation professionnelle stable. Cependant, même si vous souhaitez emprunter en étant indépendant ou en CDD, il vous sera possible de vous constituer un dossier convaincant, à condition de compenser sur d'autres points. Par exemple, emprunter avec un conjoint en CDI. Emprunter en couple est aussi un argument de poids qui rend le dossier plus convaincant. La gestion de vos comptes doit être impeccable. Ce qui suppose par exemple de ne pas avoir d'autres prêts par ailleurs (ou très peu), ni de découverts récents. Les établissements prêteurs sont aussi sensibles au fait d'avoir un peu d'épargne. Le taux d'endettement est également déterminant car il permet de voir si l'emprunteur sera en mesure de faire face aux échéances du crédit. Il est préconisé de ne pas dépasser 35 %. Enfin, les banques sont attentives au "reste à vivre", c'est-à-dire la somme qu'il restera une fois toutes les charges fixes payées.

Négociez les frais de dossier

En fonction des banques, les frais pour constituer et étudier le dossier de demande de prêt peuvent atteindre entre 0,4 et 1 % de son montant total. Ils font partie intégrante du calcul du taux annuel effectif global (TAEG). Plus ces frais seront élevés, plus le TAEG sera impacté. Pour faire baisser le coût du crédit, n'hésitez pas à négocier les frais de dossier. Essayez aussi de vous faire exonérer de pénalités de remboursement anticipé, car cela peut vite chiffrer. Pour avoir toutes les chances de votre côté, mettez en avant les points forts de votre dossier.

Augmentez votre apport personnel

Bien qu'aucun texte ne l'exige, le fait d'avoir un apport personnel peut tout changer. Il peut être constitué par votre épargne personnelle (Plan d'Epargne Logement…), une donation, un héritage, la vente d'un bien immobilier…. Plus l'apport est important, plus vous aurez d'arguments pour négocier avec la banque et plus le taux sera intéressant. Les banques apprécient entre 10 et 20 % d'apport.
Pensez-y ! Certains prêts aidés permettent de " gonfler " le montant de votre apport personnel (PTZ, prêt Action Logement...).

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