Le DPE : pièce maîtresse de la vente ou location

Sur quelle base va être calculé le nouveau DPE ?

Me Benoit : L'ancien DPE était constitué de grilles, de chiffres et de tableaux plus ou moins lisibles. Très souvent lors d'une vente, le DPE (diagnostic de performance énergétique) était vierge car les diagnostiqueurs se basaient sur les factures énergétiques pour l'établir. Lorsque le logement vendu ou loué n'avait pas d'occupant dans les mois ou années précédant l'opération, il n'était pas possible de renseigner le diagnostic de façon probante, faute de factures récentes. Cela va changer puisque la méthode basée sur les consommations réelles disparaît. Une nouvelle méthode conventionnelle de calcul, dite 3CL DPE 2021, entre en vigueur début 2022. Elle ne repose plus sur l'examen des factures et le DPE n'est plus calculé en fonction du mode de vie ou des habitudes de consommation comme par le passé. Les diagnostiqueurs devront utiliser les caractéristiques précises du logement, son mode de chauffage, son isolation, l'éclairage, sa localisation…

Est-ce la seule modification ?

Me Benoit : Non. Le DPE s'enrichit de nouvelles informations telles que le confort d'été, la ventilation ou même les déperditions thermiques. Il va aussi indiquer une estimation chiffrée des travaux jugés essentiels pour améliorer les performances énergétiques. L'étiquette devient plus lisible. Elle prend en compte la consommation en énergie primaire, les émissions de gaz à effet de serre pour établir la classe du logement. La grande nouveauté concerne la mention des consommations annuelles d'énergie par poste de dépense selon qu'il s'agit du chauffage, de l'eau chaude sanitaire… Le nouveau DPE affiche également une vue d'ensemble du logement avec les zones qui méritent d'être améliorées, les entretiens nécessaires pour corriger les performances sans recourir à des travaux et ceux à prévoir, avec un prévisionnel de budget. À compter du 1^er janvier 2022, les annonces immobilières vont s'enrichir de nouvelles mentions. Une estimation moyenne de la facture énergétique du logement devra accompagner les étiquettes de performance énergétique et l'étiquette climat. Cela permet de mieux appréhender le classement que l'on peut espérer une fois les travaux réalisés.

Le DPE va devenir opposable. Qu'est-ce que cela signifie ?

Me Benoit : L'autre nouveauté importante se situe au plan juridique. Le DPE devient opposable. Cela signifie qu'un acheteur ou un locataire qui constaterait des erreurs entre l'état réel du logement et les indications du DPE pourra engager la responsabilité du vendeur, du bailleur ou du diagnostiqueur et demander un dédommagement.

Que va-t-il advenir des anciens DPE ?

Me Benoit : L'arrivée du nouveau DPE a bien évidemment des conséquences sur la validité des anciens diagnostics. Ceux établis jusqu'en 2017 devront être renouvelés. Pour les DPE réalisés entre 2018 et le 30 juin 2021, la validité est prorogée jusqu'au 31 décembre 2024. Ce qui ne veut pas dire pour autant que les notaires ne doivent pas conseiller l'établissement d'un nouveau DPE de nature à mieux informer les acquéreurs. De plus, si le logement vendu ou loué a fait l'objet de travaux, on ne peut plus se contenter de l'ancien DPE. Il est nécessaire d'en établir un autre.

Les classes énergie changent-elles ?

Me Benoit : le nouveau mode de calcul du DPE a des répercussions sur les classes énergétiques qui sont redéfinies. Les logements classe A dont la consommation énergétique est inférieure à 70 kWh/m2/émettent 6 kg de CO2/m2/an. En zones tendues, les logements de classe F et G (les "passoires énergétiques") émettant plus de 330 kWh/m2/an et plus de 70 kg de CO2/m²/an ne pourront plus faire l'objet d'une augmentation de loyer dans le cadre d'une location ou d'un renouvellement du bail. Les logements classés F et G devront faire l'objet d'un audit énergétique pour une mise en vente. À partir de 2023, les logements affichant une consommation énergétique supérieure à 450 kWh/m²/an ne pourront plus être mis en location. À partir de 2025, ce sera le tour de ceux classés G. Puis en 2028, cette mesure s'appliquera aux logements classés F.

Cela aura-t-il une influence sur les prix des biens ?

Me Benoit : On peut penser que cette meilleure qualification des biens en termes de dépenses énergétiques aura un impact sur les prix. Les statistiques tiennent déjà compte du classement du bien au niveau du DPE puisque lors de l'alimentation de leur base de données, les notaires doivent mentionner la classification du logement. Cela donne déjà une grille de répartition où l'on voit des différences significatives par région et au niveau de la France entière. Cela permet aux notaires de déterminer sur l'ensemble du territoire l'impact des étiquettes énergie sur les prix des maisons anciennes. On peut donc penser qu'avec le nouveau DPE, ce classement sera encore plus pratique, plus proche de la réalité et peut-être de nature à davantage influencer un acquéreur dans sa décision d'achat.

Propos recueillis en décembre 2021