Vente en état futur d’inachèvement (VEFI)
Une adaptation de la vente en état futur d’achèvement

Dans le cadre des ventes en état futur d'achèvement, en dehors de cas limités relatifs à des finitions ou du parachèvement,  les acquéreurs désirant des prestations non proposées lors de la vente devaient accepter et payer certains travaux dont ils se débarrassaient souvent rapidement après la livraison au profit d'autres prestations. À l'heure de la recherche d'une consommation plus responsable, il convenait d'apporter de la souplesse au dispositif.

Une adaptation nécessaire

Les professionnels peuvent désormais diversifier leurs offres. Le consommateur peut prendre livraison d'un logement clé en main (comme c'était le cas auparavant dans le secteur protégé)  ou se réserver la réalisation de certains travaux dans le but de réaliser des économies ou de réaliser de meilleures prestations que celles proposées par le promoteur.
Cette nouvelle législation n'est pas sans soulever certaines interrogations. L'article 75 de la loi du 23 novembre 2018, dite loi Élan, a modifié les articles L. 261-11 et L. 261-15 du Code de la construction et de l'habitation (CCH) et prévoit ainsi que des travaux de finition ou d'installation d'équipements peuvent être à la charge de l'acquéreur, consacrant le mécanisme de la Vente En Etat Futur d'Inachèvement (VEFI).
Attention : sont exclusivement concernés les contrats de vente d'immeuble à construire.

Les travaux concernés

La nature des « travaux de finition ou d'installation d'équipements » pouvant être réservés a suscité beaucoup d'interrogations. Le décret du 25 juin 2019 a précisé qu'il s'agissait de « travaux de finition des murs intérieurs, de revêtement ou d'installation d'équipements de chauffage ou sanitaires, et le cas échéant du mobilier pouvant les accueillir ». Suivant l'article 1^er de l'arrêté en date du 28 octobre 2019, les travaux pouvant être réservés par l'acquéreur sont les suivants :

• l'installation des équipements sanitaires de la cuisine et, le cas échéant, du mobilier pouvant les accueillir ;
• l'installation des équipements sanitaires de la salle de bains ou de la salle d'eau et, le cas échéant, du mobilier pouvant les accueillir ;
• l'installation des équipements sanitaires du cabinet d'aisance ;
• la pose de carrelage mural ;
• le revêtement du sol à l'exclusion de l'isolation ;
• l'équipement en convecteurs électriques, lorsque les caractéristiques de l'installation électrique le permettent et dans le respect de la puissance requise ;
• la décoration des murs.

Cette liste est limitative. Tout autre type de travaux est exclu (sont d'ailleurs exclus expressément par l'arrêté les travaux relatifs à l'installation d'une alimentation en eau potable et d'une installation d'évacuation des eaux usées mentionnés à l'article R.111-3 du CCH). Les travaux doivent par ailleurs répondre aux caractéristiques suivantes :

• ils sont sans incidence sur les éléments de structure ;
• ils ne nécessitent pas d'intervention sur les chutes d'eau, sur les alimentations en fluide et sur les réseaux aérauliques situés à l'intérieur des gaines techniques appartenant aux parties communes du bâtiment ;
• ils n'intègrent pas de modifications sur les canalisations d'alimentation en eau, d'évacuation d'eau et d'alimentation de gaz nécessitant une intervention sur les éléments de structure ;
• ils ne portent pas sur les entrées d'air ;
• ils ne conduisent pas à la modification ou au déplacement du tableau électrique du logement.

Des modifications de contrats

La mise en place de ce nouveau dispositif juridique nécessite d'être très vigilant sur certaines clauses du contrat de réservation :

• le prix ventilé entre prix de vente convenu et coût des travaux dont l'acquéreur se réserve l'exécution (décrits et chiffrés), le coût total de l'immeuble étant égal à la somme du prix convenu et du coût des travaux mentionnés,
• le délai au cours duquel le réservataire peut revenir sur sa décision de se réserver l'exécution des travaux réservés (pendant le contrat de réservation) et l'éventuel impact de cette renonciation sur le délai de livraison,
• les modalités de réalisation des travaux par le réservataire : réalisation des travaux impérativement après la livraison, prise en charge des coûts par le réservataire, et responsabilité des travaux incombant au réservataire.

Sur ce dernier point, le réservataire devra également être informé qu'en cas de revente dans un délai de 10 ans après réception des travaux qu'il a réalisés ou fait réaliser, il sera réputé constructeur au sens de l'article 1792-1 du Code civil et donc débiteur des garanties et responsabilités des constructeurs.
On peut s'interroger sur le réel intérêt de cette réforme, car comme l'a écrit le Professeur Christophe SIZAIRE, « L'économie relative qui pourrait être réalisée par l'acquéreur ne constituera pas un avantage suffisant au regard des inconvénients liés au différé de l'exécution de ces travaux après livraison, mais également aux responsabilités qui pourront être attachées à leur exécution ».
Il s'agit d'un outil juridique très intéressant pour les professionnels de l'immobilier. Nous aurons très certainement l'occasion de commenter la pratique qui en sera faite par les promoteurs auprès des consommateurs, investisseurs et institutionnels, mais aussi les limites de l'exercice.

Paul LETIERCE
Notaire à Arcachon