Immonot, l'immobilier des notaires
J'achète dans le neuf - 18 Décembre 2019

VEFA
Achat d'un logement sur plan en 4 lettres


VEFA - Achat d'un logement sur plan en 4 lettres

Si vous achetez un logement neuf, vous allez découvrir qu'il s'agit d'une vente en état futur d'achèvement. Suivez notre grille de questions pour bien comprendre tout ce que recouvre la VEFA.

Pourquoi le contrat de réservation est-il important ?

En pratique, une vente en état futur d'achèvement est toujours précédée d'un avant-contrat par lequel le promoteur va réserver à l'acquéreur un lot déterminé du programme de construction. Il s'agit du contrat de réservation. Il permet de réserver un lot mais aussi de fixer les éléments clés de l'acquisition. À peine de nullité, il doit contenir plusieurs éléments obligatoires, notamment :
  • la description détaillée du logement : surface habitable en m², nombre de pièces, description des matériaux, situation à l'intérieur de l'immeuble ou du lotissement, la liste des équipements collectifs mis à disposition, une note technique sommaire
  • le prix prévisionnel de vente du logement et les conditions de révision du prix, le cas échéant
  • la date à laquelle le contrat définitif sera conclu
  • le délai d'exécution des travaux
  • les conditions de renonciation à l'acquisition et de restitution du dépôt de garantie prévues par la loi (par exemple si le contrat de vente définitif n'est pas signé à la date prévue du fait du vendeur, si l'un des équipements prévus au contrat n'est pas fourni...).
Prenez le temps de tout lire, même si c'est fastidieux ! C'est également à ce stade que vous pourrez prévoir avec le promoteur les éventuels aménagements que vous souhaitez apporter à la construction ou aux prestations prévues.
Vous avez 10 jours après la réception du contrat de réservation pour faire jouer votre droit de rétractation. Mettez à profit ce délai pour éplucher le contrat de réservation, vous renseigner sur le promoteur immobilier, prendre des avis auprès de professionnels de l'immobilier…

Des possibilités d'aménagement Vous voulez remplacer la moquette des chambres par du parquet flottant ou la baignoire par une douche… Après en avoir parlé au promoteur et validé la faisabilité, ne perdez pas de vue que cette personnalisation du logement risque d'augmenter le prix d'achat.

Comment savoir à quoi va ressembler le logement ?

Pas facile de visualiser ce que sera le logement une fois terminé. Le plan peut vous y aider ! Il vous indiquera la disposition, la proportion des pièces et leur accès... À la lecture du plan, certains points ne doivent pas être négligés pour éviter des désagréments. Vous devrez porter toute votre attention sur :

  • l'orientation. Votre confort et votre consommation d'énergie seront directement liés à cet élément. L'idéal est d'avoir les pièces à vivre au sud pour profiter au maximum de la lumière et de la chaleur naturelle.
  • l'implantation des fenêtres et des ouvertures de portes (leur débattement est dessiné avec leur sens d'ouverture). Imaginez la luminosité de chaque pièce pour visualiser l'éclairage dont vous allez avoir besoin.
  • les surfaces de chaque pièce. Elles sont indiquées sur le plan, de même que les hauteurs sous plafond. Soyez très attentif à cet élément, car on se retrouve très vite avec des pièces trop petites.
  • la disposition des pièces. Réflé­chissez à la façon dont vous allez évoluer d'une pièce à l'autre. Vous ne devez pas être gêné dans vos déplacements. La circulation doit être fluide et "logique". Vous devez vous sentir à l'aise, quelle que soit la situation. Pensez aux zones de passage, posi­tion­nement du mobilier, rangements et placards.

Peut-on changer d'avis ?

Comme pour une vente "classique", l'étape qui suivra le contrat de réservation sera la signature de l'acte de vente définitif devant notaire. Lorsque l'opération de construction est bien avancée et que le promoteur a signé un certain nombre de réservations, vous prendrez un rendez-vous chez votre notaire pour signer le contrat d'acquisition. Au moins un mois avant cette date, le texte complet du projet d'acte vous aura été adressé par l'office notarial, par lettre recommandée avec accusé de réception.Vous avez alors un délai légal de 10 jours vous permettant de faire part à votre notaire de vos éventuelles observations. Vérifiez bien, à ce moment-là, la conformité du projet avec ce qui était prévu. À compter de cet envoi, le promoteur ne peut plus modifier le contenu du contrat sans votre accord !

Avant toute chose... Afin de vous projeter dans l'avenir et de mener à bien votre projet :
- informez-vous sur le quartier
- faites le point sur la présence de commerces et de transports
- repérez les éventuelles nuisances sonores
- renseignez-vous sur la fiabilité du promoteur
- rendez-vous sur le terrain et visitez des appartements témoins
- lisez attentivement le contrat de réservation
- mettez à profit votre délai de rétractation pour "éplucher" le contrat de vente.

Comment s'effectue le paiement ?

Le paiement s'effectue selon un échéancier bien précis, calqué sur l'avancée des travaux et selon l'échéancier prévu par le contrat de vente. Plus précisément, les versements ne doivent pas dépasser :

  • 35 % du prix total à l'achèvement des fondations
  • 70 % à la mise hors d'eau (pose de la toiture et réalisation de l'étanchéité des terrasses)
  • 95 % à l'achèvement des travaux (installation des éléments d'équipement indispensables à l'utilisation de l'immeuble)
  • le solde (5 %) est versé à la livraison, sauf si l'acquéreur émet des réserves portant sur des défauts de conformité.

Quelles sont les garanties en cas de souci pendant les travaux ou après la livraison ?

Une construction en VEFA bénéficie :

  • des mêmes garanties qu'une construction "classique" c'est-à-dire la garantie de parfait achèvement, la garantie biennale de bon fonctionnement et la garantie décennale ;
  • et d'une garantie supplémentaire compte tenu du caractère particulier de ce type d'opération immobilière. Il s'agit de la garantie financière d'achèvement. Souscrite auprès d'une banque ou d'une société d'assurances, elle donne la certitude que le bien immobilier sera achevé. En effet, en cas de défaillance du promoteur, l'organisme garant financera le déroulement du chantier. Également appelée "garantie extrinsèque", elle est obligatoire (sauf dans le secteur libre autre que la construction d'habitation).


La rédaction vous recommande :