De locataire à propriétaire sans déménager ?
Le locataire, au cours de son bail d'habitation, peut se retrouver, de façon exceptionnelle, acquéreur prioritaire, en cas de vente de l'immeuble. Éclairage sur ce droit méconnu qui offre l'opportunité d'être propriétaire, sans sortir de chez soi.
Un droit qui n'est pas systématique
Vous êtes locataire d’un appartement dans un immeuble et votre propriétaire envisage de le vendre. Attention, vous n’êtes pas forcément prioritaire pour acheter ! Votre notaire, afin d’assurer la sécurité juridique des transactions, doit vérifier préalablement l’existence ou non de droits de préemption, à l’occasion de la vente. Ce droit n’est cependant pas systématique.
Du côté du propriétaire : vous pouvez parfaitement vendre un logement occupé par un locataire, sans que ce dernier puisse revendiquer quoi que ce soit. Vous n’êtes pas non plus obligé d’attendre que le bail se termine pour lancer la procédure de vente. Juridiquement, vous n’avez pas l’obligation de prévenir votre locataire, en cas de mise en vente. Il ne s’agit après que d’une question de courtoisie. Il sera tout de même préférable de l’informer oralement ou par un petit courrier. Cela ne pourra que faciliter l’organisation des visites pour les acquéreurs potentiels !
Du côté de l’acheteur : vous achetez un bien avec un locataire déjà dans les lieux. Vous aurez donc la jouissance du bien par la perception des loyers. Il s’agira d’un investissement locatif.
Du côté du locataire : ici pas de droit de préemption puisque vous n’êtes pas tenu de quitter le logement. En revanche, le propriétaire peut tout à fait vous proposer d’acheter le bien. Cette proposition se fera par écrit, avec le prix et les modalités de la vente. À vous de voir si vous êtes intéressé : rester dans les lieux comme locataire ou comme propriétaire, telle est la question…
Un droit qui est pourtant bien pratique !
Acheter sans avoir à chercher et sans avoir à faire les cartons pour déménager : quelle aubaine ! C’est tout l’avantage du droit de préemption du locataire. Les hypothèses dans lesquelles vous pouvez y avoir droit ne sont malheureusement pas fréquentes.
La 1re vente après la mise en copropriété de l’immeuble est l’une d’elles. Cette situation se présente quand on est propriétaire d’un immeuble collectif et que l’on décide de vendre un logement. L’immeuble passe alors sous le statut de la copropriété (vous aurez fait réaliser préalablement un état descriptif de division - règlement de copropriété par un géomètre). La première vente d’un logement, après cette division de l’immeuble, donnera au locataire un droit de préemption. Il devient alors prioritaire pour acquérir. Une fois que le propriétaire aura notifié au locataire son intention de vendre et les conditions de la vente, ce dernier aura 2 mois pour faire connaître ses intentions : faire jouer son droit de préemption et acheter au prix proposé ou refuser la proposition. Dans cette hypothèse, le locataire reste dans les lieux.
Le congé pour vendre au terme du bail
Il s’agit du cas où votre propriétaire veut vendre, mais libre. Il doit alors donner congé à son locataire parce qu’il souhaite vendre. Ce congé doit être notifié dans les 6 mois avant la fin du bail. Il vaut offre de vente pour le locataire.
Deux solutions :
- le locataire achète au prix proposé et fait jouer son droit de préemption ;
- il refuse et doit quitter le logement à la fin du bail.
Si vous êtes locataire : réfléchissez bien ! Il y a certaines opportunités qui ne se présentent qu’une seule fois !
Les autres droits de preemption
Cette faculté d’acquérir le bien en priorité existe pour d’autres titulaires : droit de préemption dans les zones d’aménagement différé (ZAD), dans les espaces naturels sensibles, pour le titulaire d’un bail rural, pour la SAFER (Société d’aménagement foncier et d’établissement rural), pour le co-indivisaire et pour le locataire. Ils peuvent même se cumuler, allongeant ainsi les délais pour signer l’acte définitif.
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