Achat en copropriété : les règles à connaître avant d'acheter
Charges, travaux, décisions collectives… acheter en copropriété ne s'improvise pas. Derrière chaque acquisition se cachent des enjeux juridiques et financiers qu'il est essentiel d'anticiper. Stéphanie Swiklinski, diplômée notaire, répond à trois questions clés pour comprendre les règles du jeu et sécuriser votre projet immobilier.
1. Quels documents consulter avant d'acheter en copropriété ?
La réponse de Stéphanie Swiklinski, diplômée notaire :
" Avant de vous engager, il est indispensable d'examiner attentivement plusieurs documents clés ", rappelle Stéphanie Swiklinski.
Le règlement de copropriété constitue la base. Il précise la répartition des charges, les règles de fonctionnement de l'immeuble, ainsi que les droits et restrictions attachés à chaque lot (usage, travaux autorisés, destination du bien…).
Les procès-verbaux des trois dernières assemblées générales apportent, quant à eux, une vision concrète de la vie de la copropriété. Ils permettent d'identifier des travaux votés ou envisagés, mais aussi de repérer d'éventuelles tensions entre copropriétaires, des impayés ou une gestion contestée.
Le carnet d'entretien donne une lecture globale de l'état de l'immeuble (toiture, ravalement, équipements collectifs), tandis que les diagnostics techniques permettent d'évaluer la performance énergétique et d'anticiper d'éventuelles obligations de travaux.
Ces documents permettent de comprendre ce que vous achetez… au-delà du seul logement.
2. Travaux votés : qui paie entre le compromis et l'acte définitif ?
La réponse de Stéphanie Swiklinski :
" En matière de travaux, c'est la date de l'appel de fonds qui fait foi ", explique la diplômée notaire.
Cette règle est fixée par l'article 6-2 du décret du 17 mars 1967, qui prévoit que les appels de fonds sont à régler par le copropriétaire en place au moment où ils sont exigibles.
Toutefois, une répartition différente peut être prévue entre vendeur et acquéreur.
Plusieurs situations doivent être distinguées :
- Travaux votés avant le compromis : ils peuvent rester à la charge du vendeur, même s'ils ne sont pas encore exigibles
- Travaux votés entre compromis et acte : ils peuvent être supportés par l'acquéreur, à condition que celui-ci ait été informé et représenté lors de l'assemblée générale
- Travaux votés après l'acte authentique : ils sont à la charge du nouvel acquéreur, même si le projet était déjà envisagé
3. Peut-on faire ce que l'on veut dans son appartement ?
La réponse de Stéphanie Swiklinski :
" En copropriété, la liberté existe, mais elle reste encadrée ", rappelle Stéphanie Swiklinski.
Vous pouvez réaliser librement des travaux à l'intérieur de votre logement (aménagement, décoration, rénovation), à condition qu'ils ne portent pas atteinte à la structure de l'immeuble, aux parties communes ou à la destination du bien.
En revanche, dès que les travaux concernent un élément collectif ou l'aspect extérieur, une autorisation de l'assemblée générale est nécessaire. Sont notamment concernés :
- la modification d'un mur porteur
- le changement de fenêtres ou de volets
- l'installation d'une climatisation avec unité extérieure
En copropriété, les travaux ne relèvent pas uniquement d'un choix individuel : ils s'inscrivent dans un cadre collectif.
Acheter en copropriété : un projet à sécuriser en amont
Acheter un bien en copropriété ne se limite pas au choix du logement. C'est aussi adhérer à un fonctionnement collectif, avec des règles, des charges et des décisions partagées.
Avant de vous engager, il est essentiel d'analyser les documents, d'anticiper les travaux et de comprendre les contraintes liées à l'immeuble.
Comme le souligne Stéphanie Swiklinski, chaque copropriété a ses spécificités. L'accompagnement par un notaire permet de sécuriser l'achat, d'éviter les mauvaises surprises et d'adapter le projet à votre situation.
FAQ : achat en copropriété
Quels documents sont obligatoires avant un achat en copropriété ?
Le règlement de copropriété, les procès-verbaux d'assemblée générale, le carnet d'entretien et les diagnostics techniques.
Qui paie les travaux en copropriété ?
En principe, celui qui est copropriétaire au moment de l'appel de fonds, sauf accord contraire.
Peut-on faire des travaux librement ?
Oui, à l'intérieur du logement, sous conditions. Les travaux impactant les parties communes nécessitent une autorisation.
Peut-on refuser des travaux votés ?
Non, les décisions prises en assemblée générale s'imposent aux copropriétaires.
Sources :
- Décret n°67-223 du 17 mars 1967, article 6-2 (copropriété)
- ANIL - Achat d'un logement en copropriété
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