Achats immobiliers en copropriété: les conditions légales de vos projets de travaux et de locations
Vous envisagez d'acheter un bien immobilier en copropriété: bonne idée ! Mais cela signifie avoir en tête l'équilibre (parfois délicat) à trouver entre le droit de propriété individuelle et l'intérêt collectif, un équilibre que tente de préserver la Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis. Futurs copropriétaires, il y a notamment deux problématiques qui peuvent se poser à vous : la réalisation de travaux d'une part et les modalités de location de votre lot d'autre part. Jurisprudence et législation évoluent régulièrement sur ce point, pour préserver ce fameux équilibres, tout en s'adaptant aux nouvelles pratiques des propriétaires (et on pense notamment à la location type Airbnb ou à l'aménagement d'une partie des biens pour les louer à l'année et financer ainsi son achat immobilier).
Le régime juridique des travaux en copropriété : liberté de principe et exceptions nombreuses !
Le principe de liberté dans les parties privatives… et ses exceptions.
Le droit de propriété au sein d'un lot est, par principe, souverain. Selon l'article 9 de la loi du 10 juillet 1965, cité par Paul Mariani, " Chaque copropriétaire dispose des parties privatives comprises dans son lot ; il use et jouit librement des parties privatives et des parties communes sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l'immeuble." Cela fait du propriétaire, selon les mots de l'avocat, un " maître souverain " de sa propriété.
Cette liberté étant d'ordre public, une clause du règlement de copropriété qui viendrait la restreindre serait réputée non écrite.
Concrètement, un copropriétaire peut donc procéder sans autorisation préalable à des aménagements intérieurs tels que percement d'une cloison privative non porteuse, percement d'un plancher pour relier deux lots situés à des niveaux différents si ce plancher est privatif etc.)
Toutefois, cette liberté connaît, comme toujours des exceptions:
- les troubles anormaux du voisinage: des travaux privatifs qui occasionneraient un trouble anormal du voisinage ne seront pas autorisés. On pense par exemple à des travaux qui viendraient affecter la vue des voisins ;
- autre limite: l'atteinte à la " destination de l'immeuble ", normalement précisé dans le règlement de copropriété. Cela correspond par exemple à des travaux qui affectent l'harmonie de l'immeuble.
L'obligation d'autorisation pour les parties communes.
Dès que les travaux affectent les parties communes ou l'aspect extérieur de l'immeuble, une autorisation de l'assemblée générale (qui devra procéder par vote) est impérative. Cela concerne des interventions variées, comme le passage de conduits dans les parties communes, le percement d'un mur porteur (même situé à l'intérieur d'un lot) ou la fermeture d'une loggia.
Précisons : là aussi toute clause du règlement de copropriété qui dispenserait un propriétaire de cette autorisation pour de tels travaux serait " systématiquement réputée non écrite " par la jurisprudence.
Le risque à faire des travaux non autorisés: la remise en état.
Tout travail soumis à autorisation mais réalisé sans l'accord de l'AG est considéré comme irrégulier. La copropriété peut alors exiger judiciairement la remise en état des lieux aux frais du propriétaire contrevenant.
Il est important de noter que la jurisprudence a pu préciser que :
L'action n'exige pas la preuve d'un préjudice particulier pour les parties communes.
Le juge ne peut normalement pas refuser la remise en état pour des raisons de coût économique ou parce que les travaux sont conformes aux normes.
L'action peut être dirigée contre le nouveau propriétaire, même s'il n'a pas réalisé les travaux lui-même.
Le délai pour agir est de 5 ans, mais passe à 30 ans en cas d'annexion de parties communes. Le point de départ du délai est fixé au jour où la mise en œuvre des travaux est constatée.
La copropriété peut cependant faire preuve de souplesse en accordant une autorisation a posteriori lors d'une AG. Cette régularisation doit être votée à la même majorité que celle requise initialement et ne peut intervenir que si les travaux sont conformes à la destination de l'immeuble.
La problématique spécifique de la division de lots : la copropriété veille
Diviser un logement pour créer plusieurs unités est une opération complexe soumise essentiellement à des règles d'urbanisme, mais le droit de la copropriété n'est pas à oublier.
Si " la division d'un lot ne requiert pas, en principe, l'autorisation de l'assemblée générale ", l'AG n'intervenant que pour valider la nouvelle répartition des charges, la division pourrait cependant être contestée si la division affectait la destination de l'immeuble.
La jurisprudence récente de la Cour d'appel de Paris le 9 juillet 2025 (CA Paris, 9 juillet 2025, n°23/05656 et 23/05652 : JurisData n° 2025-019900), illustre l'équilibre entre liberté du propriétaire et intérêt collectif de la copropriété, en validant une clause du règlement de copropriété interdisant la transformation d'un appartement en plusieurs unités meublées louées à des personnes distinctes qui aurait des conséquences sur les conditions d'occupation des autres lots (multiplication des sources de nuisances, utilisation plus fréquente et répétitive des équipements sanitaires, superposition nouvelle de pièces d'eau et de pièces de vie au-dessus de chambres voisines etc.) Attention, la licéité de la clause relève donc bien d'une appréciation au cas par cas de celle-ci. (CA Paris, 9 juillet 2025, n°23/05656 et 23/05652 : JurisData n° 2025-019900). ]]
Acheter pour louer : gare à la réglementation
L'essor des locations de courte durée (que la plateforme Airbnb a fortement nourri) a conduit à un renforcement législatif autour des locations de courte durée. La loi n°2024-1039 du 19 novembre 2024, dite " loi Le Meur ", a modifié l'article 26 de la loi de 1965. Désormais, l'interdiction de la location en meublé de tourisme pour les résidences secondaires peut être votée à la majorité des deux tiers des voix, au lieu de l'unanimité auparavant.
Xavier Demeuzoy précise que cette nouvelle majorité simplifiée ne s'applique que sous conditions strictes :
1. Elle ne concerne que les copropriétés dont le règlement interdit déjà toute activité commerciale.
2. Elle ne peut viser que les meublés de tourisme (clientèle de passage n'y élisant pas domicile) et non les baux mobilité ou les chambres chez l'habitant.
3. Elle ne peut pas interdire la location de la résidence principale du copropriétaire.
Si la résolution votée dépasse ces cadres (par exemple en interdisant toute "location saisonnière" de façon générale), elle risque d'être jugée illicite et de nécessiter à nouveau l'unanimité.
En conclusion
Acheter en copropriété ne se fait pas à la légère, surtout si vous avez des projets de travaux ou de location pour votre futur bien: vous ne serez pas libre de tout faire, vous l'avez compris.
La gestion d'un bien en copropriété se fait au regard du contexte dans lequel le bien se trouve. Qu'il s'agisse de travaux ou de location, la notion de " destination de l'immeuble " reste le pivot central de la licéité des pratiques. Comme le souligne Joan Dray, cette destination est une " notion vivante " dont l'appréciation évolue avec l'immeuble, son quartier et ses occupants. Et les récentes évolutions législatives et jurisprudentielles confirment une tendance vers un contrôle accru de la copropriété sur les usages des lots privatifs.
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