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Je finance mon projet - 10 Novembre 2022

Crédit immobilier
5 bonnes raisons d'être accordé !


Crédit immobilier - 5 bonnes raisons d'être accordé !

Malgré la hausse des taux d'intérêt et les limites imposées par le taux d'usure; il existe quelques subtilités pour décrocher son crédit aujourd'hui. Il suffit de régler son plan de financement comme du papier à musique pour trouver le bon accord avec le banquier !

Rarement les échos qui résonnent dans l'univers du crédit immobilier n'ont été aussi graves ! Il suffit de tendre l'oreille pour avoir des retours assez dissonants sur les accords de prêts. Si certains décrochent leur crédit plutôt aisément, d'autres se voient contraints de renoncer à leur investissement. À l'origine de ces ondes quelque peu brouillées sur le marché du financement, la remontée des taux d'intérêt bancaires qui s'effectue à un rythme plus soutenu que celui du taux d'usure. Rappelons que ce dernier correspond au taux maximum légal que les établissements de crédit sont autorisés à pratiquer lorsqu'ils accordent un prêt, soit 3,05 % pour un emprunt à taux fixe sur 20 ans et plus. Logiquement, les acquéreurs qui n'arrivent pas à respecter les ratios souhaités voient leur demande de prêt échouer… De son côté, un emprunt sur 20 ans se situe désormais à 1,86 % en moyenne selon le baromètre Crédit logement/CSA. Si l'on ajoute le coût de l'assurance emprunteur de 0,36 % en règle générale, on se rapproche vite du seuil du taux d'usure…
Pour autant, les acheteurs ne doivent pas écouter la musique que leur jouent certains banquiers. Il existe quelques leviers afin de ne pas dépasser les 3,05 % en vigueur depuis le 1er octobre 2022. Il convient en effet d'agir sur le taux annuel effectif global (TAEG) qui comprend les intérêts bancaires, les frais de dossier, le coût de l'assurance emprunteur, les frais de garanties (hypothèque ou cautionnement)… S'ajoutent des prêts complémentaires comme le prêt à taux zéro (PTZ) ou le prêt action logement (PAL) qui contribuent à limiter le coût du financement. Rappelons que le PAL permet aux salariés du secteur privé d'obtenir un prêt accession de 40 000 € à 0,5 % par exemple.
Dans ce contexte où il faut user de tous les arrangements possibles pour présenter un plan de financement sans fausse note, découvrons les moyens qui s'offrent à vous pour entendre le fameux "c'est accordé" dans la bouche de votre banquier !

Raison 1
Bloquez un taux compétitif

Installés dans un mouvement haussier, les taux d'intérêt vont continuer de propager quelques craintes sur le marché du crédit. À quel taux faut-il s'attendre dans les 6 mois qui viennent ? Il semble que l'ère des taux bon marché s'éloigne chaque jour un peu plus. Il suffit d'observer le coût de refinancement des banques françaises, autour de 4 %, pour comprendre que les prêts immobiliers vont continuer de coûter plus cher. Dans ce contexte, il importe de prendre date pour demander une simulation bancaire. Si votre acquisition ne tarde pas trop à se concrétiser, votre banquier pourra sûrement conserver votre proposition qui restera plus intéressante que les conditions proposées dans 3 ou 6 mois.
Pour contenir le taux d'intérêt, il faut aussi réduire la durée du crédit. Un emprunt sur 15 ans se négocie en moyenne au taux de 1,74 % au lieu de 1,98 % sur 25 ans.

  • Négociez les frais • Pensez à négocier les frais au moment de constituer votre demande de prêt. Ils peuvent atteindre entre 0,4 et 1 % de son montant total. Ils font partie intégrante du calcul du taux annuel effectif global (TAEG).

Raison 2
Optez pour un taux mixte incisif

L'autre partition à jouer revient à mettre en musique le taux mixte. Il s'agit d'un crédit qui comprend une première partie à taux fixe sur 5 ou 10 ans et une seconde à taux variable capé. Ce montage permet de réduire le coût global du crédit car le taux servi en fixe s'avère plus avantageux sur une courte durée que sur une période de 20 ans par exemple. Comptez en effet un taux fixe de 1,43 % sur 6 ans pour un emprunt de 230 000 € contre 2 % pour un prêt classique. Reste une inconnue de taille dans ce genre de montage puisque le taux variable qui sera appliqué dans 6 ans n'est pas encore déterminé…

Raison 3
Négociez avec des assureurs compétitifs

3,05 %, c'est le taux d'usure que les établissements de crédit doivent respecter pour prêter sur 20 ans ou plus.

Il suffit de consulter quelques assureurs en crédit immobilier pour vérifier qu'ils vont énoncer des offres bien alléchantes ! En effet, pour un emprunteur de 40 ans, le tarif de l'assurance va se situer entre 0,10 et 0,15 % dans le cadre d'une délégation alors qu'il avoisinera les 0,50 % avec le contrat groupe de la banque.
Précisons que tout emprunteur peut désormais choisir son assureur avec les lois Hamon, Lagarde et Lemoine. Une des principales conditions consiste à vérifier que les garanties s'avèrent équivalentes à celles proposées par la banque qui accorde le prêt.

Raison 4
Profitez des PTZ et PAL incitatifs

Derrière les sigles PTZ et PAL se cachent des prêts complémentaires qui annoncent de bonnes nouvelles aux emprunteurs  bénéficiaires. Tandis que le PTZ (prêt à taux zéro) sert principalement à financer des travaux dans un logement ancien situé en zone rurale (B2 ou C), le prêt action logement s'adresse aux salariés d'une entreprise du secteur privé non agricole de 10 salariés et plus. Dans les deux cas, les taux zéro avec le PTZ ou 0,5 % avec le PAL agissent favorablement sur le coût total du crédit. Il faut y recourir pour limiter le montant total de son prêt principal.

Raison 5
Présentez un dossier attractif !

La qualité de votre profil emprunteur joue forcément pour séduire votre banquier. Il importe de soigner la tenue de ses comptes bancaires. De même, plus vous allez mobiliser d'apport personnel, entre 20 et 30 % du coût du projet, et plus vous obtiendrez des conditions intéressantes.

  • Gagnez à emprunter au nom d’une société • Pour éviter l'écueil du fameux taux d'usure qui impose de ne pas dépasser les 3,05 % sur 20 ans et plus, vous pouvez emprunter via une SCI (société civile immobilière) ou SARL. Ces structures permettent de s'affranchir de ce dispositif. Cependant, il faut que la société soit assujettie à l'impôt sur les sociétés et non l'impôt sur le revenu.

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