Le viager : un échange de bons procédés
Acheter en viager, même si ce n'est pas le procédé le plus courant, peut être un moyen intéressant d'investir dans l'immobilier. La formule est attrayante du côté vendeur et du côté acquéreur, mais n'est-elle pas risquée ?
Qu'est-ce qu'une vente en viager ?
La vente en viager est une vente comme une autre. Il y a un transfert de propriété immédiat entre le vendeur (appelé " crédirentier ") et l'acquéreur (appelé " débirentier "). Le viager représente, en fait, une modalité de paiement du prix, dont la particularité réside dans l'aléa que représente l'espérance de vie du vendeur. Le prix est fixé en tenant compte non seulement de la valeur du bien, mais aussi de l'âge du vendeur et des modalités de la vente (viager libre ou occupé). Plus le vendeur conserve de droits et moins le prix sera élevé. Il est possible de prévoir " un bouquet ", c'est-à-dire un capital que l'acquéreur verse au vendeur. Le solde du prix, quant à lui, sera converti en rente viagère. Cette rente sera versée jusqu'au décès du vendeur.
Quelles sont les différences entre viager libre et occupé ?
Les contraintes ne sont pas les mêmes dans chaque hypothèse. Soit le vendeur n'occupe plus la maison et le bien est vendu libre : le viager libre. Soit le vendeur souhaite se réserver un droit d'usage et d'habitation : le viager est alors occupé. Ce droit d'habitation peut être réservé jusqu'au décès du conjoint du vendeur. Dans le cas d'un viager occupé, il faudra prévoir une répartition des charges (réparations locatives, grosses réparations…). De même, la taxe d'habitation sera à la charge de l'occupant (le crédirentier) et la taxe foncière à la charge du propriétaire (le débirentier). Il est cependant toujours possible de prévoir, de manière conventionnelle, une répartition différente des charges. Le calcul de la rente viagère se fera également en fonction de l'occupation ou non du bien.
Quel est l'intérêt d'acheter en viager ?
Ce n'est pas la formule de vente la plus répandue ; l'acheteur immobilier fait en quelque sorte le " pari " qu'il peut faire une bonne affaire ! Au final, cela peut lui coûter plus cher que prévu. Cependant, pour l'acquéreur, l'achat en viager reste un moyen d'acheter un bien en espérant un prix immobilier plus intéressant que celui du marché. Pour le vendeur, avec un viager occupé, il pourra rester dans sa maison, empocher un capital non négligeable et surtout percevoir une rente à vie qui lui fournira un complément de revenus. Ainsi, les couples sans enfant qui ne disposent pas de revenus suffisants pour vivre de manière décente pourront se laisser tenter par cette formule.
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