Les frais de notaire : Terrain non constructible

Qu'est-ce qu'un terrain non constructible ?

Un terrain non constructible est, par définition, un terrain sur lequel il est interdit d'ériger une construction à usage d'habitation ou d'activité. Cette interdiction peut être liée à des contraintes urbanistiques (zone naturelle, zone agricole…), à des risques naturels (inondation, éboulement, etc.) ou à une volonté politique locale de préservation d'espaces. La classification en terrain non constructible est fixée par le Plan Local d'Urbanisme (PLU) de la commune concernée.

Cette nature particulière influence fortement sa valeur sur le marché immobilier, mais aussi les modalités d'acquisition ou de revente, notamment en ce qui concerne les frais de notaire.
 

Les frais de notaire : de quoi parle-t-on exactement ?

En 2025, les frais de notaire continuent à désigner l'ensemble des sommes versées par l'acquéreur d'un bien immobilier au moment de la signature de l'acte de vente. Contrairement à une idée répandue, ces frais ne sont pas intégralement destinés au notaire. Ils se composent de plusieurs éléments distincts :
 

• Les droits de mutation (ou droits d'enregistrement), reversés à l'État et aux collectivités.
• Les débours, qui correspondent aux frais engagés par le notaire pour obtenir certains documents (cadastre, hypothèques, urbanisme, etc.).
• La rémunération du notaire, également appelée émoluments.

Même pour un terrain non constructible, ces éléments s'appliquent. La différence réside surtout dans la base de calcul, puisque le prix du terrain reste généralement inférieur à celui d'un terrain constructible.
 

Simulation frais notaire terrain non constructible : comment estimer le coût en 2025 ?

Pour simuler les frais de notaire d'un terrain non constructible, il convient d'appliquer les barèmes classiques de l'immobilier ancien. En effet, un terrain non constructible entre dans cette catégorie, car il ne s'agit pas d'un bien neuf.

Prenons un exemple simple :
Prix de vente du terrain : 10 000 €
Les frais de notaire seront en moyenne de 7 à 8 % du prix de vente, soit environ 700 à 800 €.

Ce montant comprend :

• 5,80 % de droits de mutation (taux moyen applicable en France métropolitaine) ;
• Environ 1 % de frais et émoluments divers (variables selon la localisation) ;
• Des débours estimés autour de 150 à 200 €.

Astuce pour les propriétaires vendeurs : bien que ces frais soient à la charge de l'acquéreur, les connaître vous permet d'évaluer l'attractivité de votre bien et d'ajuster votre prix de vente pour accélérer la transaction.

A noter que selon les départements, les taux des droits d'enregistrement et de la taxe de publicité foncière applicables en vertu de l'article 1594 D du CGI, sont passés de 4,5 % à 5 %.
 

Frais de notaire et nature du terrain : un impact non négligeable

Les frais de notaire diffèrent selon que le terrain est :
 

• Constructible : le prix au m² est plus élevé, donc les frais augmentent mécaniquement.
• Non constructible : la valeur foncière étant moindre, les frais sont réduits, mais restent incompressibles.
• Agricole : les terrains à usage agricole bénéficient parfois de taux réduits, notamment lorsqu'ils sont acquis par un agriculteur en activité.

Il est donc essentiel d'identifier précisément la nature juridique du terrain avant toute opération immobilière.
 

Pourquoi les frais de notaire ne sont pas négligeables dans la revente d'un terrain non constructible

Même si le terrain est non constructible, les frais de notaire peuvent ralentir une vente si l'acquéreur ne les anticipe pas. Dans une zone rurale ou peu attractive, un écart de quelques centaines d'euros peut suffire à dissuader un acheteur potentiel. C'est pourquoi une simulation de frais pour un terrain claire et transparente devient un atout pour le vendeur.

Certains vendeurs choisissent d'intégrer les frais dans le prix de vente global pour faciliter la transaction. Cela reste une pratique encadrée par la loi, qui doit apparaître clairement dans l'acte.

Qui paie les frais de notaire en cas d'achat de terrain ?

En principe, c'est toujours l'acquéreur qui règle les frais de notaire. Il peut toutefois être prévu contractuellement que le vendeur en assume une partie ou la totalité, dans le cadre d'une négociation. Ce type d'accord est peu fréquent, mais peut être stratégique lorsque le vendeur cherche à conclure rapidement une vente.

Dans tous les cas, ces éléments doivent figurer dans le compromis de vente et l'acte authentique.
 

À quoi servent les frais de notaire pour un terrain non constructible ?

Même s'il ne s'agit pas d'un bien bâti, le terrain nécessite une série de vérifications juridiques : servitudes, propriété, droit de passage, risques naturels, etc. Le notaire assure la sécurité juridique de la transaction, ce qui justifie le coût de ses interventions.

Ces vérifications peuvent même s'avérer plus complexes pour des terrains non bâtis, en particulier dans les zones naturelles ou agricoles où les restrictions sont nombreuses.
 

Comment réduire les frais de notaire ?

S'il n'est pas possible de négocier les droits de mutation, certaines pistes permettent de réduire la base taxable :
 

• Distinguer clairement le prix du terrain et les éventuels aménagements ou équipements (clôture, puits, plantation, etc.).
   
• Opter pour un acte en main, dans lequel le vendeur accepte de prendre les frais à sa charge, ce qui permet à l'acheteur de lisser son budget.
   
• Profiter d'exonérations spécifiques (agriculteurs, jeunes agriculteurs, groupements fonciers agricoles...).

Estimer la rentabilité d'une vente de terrain non constructible

Pour un propriétaire qui souhaite revendre rapidement, il est essentiel de bien intégrer les frais dans sa stratégie de prix. Si le prix du terrain est trop élevé par rapport à l'usage possible, les frais annexes auront un effet dissuasif. À l'inverse, une offre claire, bien positionnée, avec un coût immobilier global bien anticipé rassure l'acquéreur.
 

FAQ

Comment calculer les frais de notaire pour un terrain non constructible ?
Les frais de notaire se calculent en appliquant un pourcentage (environ 7 à 8 %) sur le prix de vente. Ce taux inclut les droits de mutation, les émoluments du notaire et les frais divers. Par exemple, pour un terrain vendu 15 000 €, les frais avoisineront les 1 100 €.

Quel est le prix au m² d'un terrain non constructible ?
Le prix varie fortement selon la région et l'environnement. Il peut aller de 0,50 €/m² en zone agricole isolée à plus de 10 €/m² en zone naturelle proche de lieux touristiques. Un terrain forestier ou en zone protégée vaut souvent moins qu'un terrain agricole en bordure d'agglomération.

Quels sont les frais de notaire sur un terrain agricole ?
Les terrains agricoles bénéficient parfois d'un régime allégé. Si l'acquéreur est agriculteur actif, les droits de mutation peuvent être réduits, voire exonérés. En revanche, pour un particulier, les frais sont similaires à ceux d'un terrain non constructible standard.

Quel est le prix des frais de notaire pour l'achat d'un terrain constructible ?
En 2025, les frais pour un terrain constructible sont similaires à ceux d'un terrain ancien : environ 7 à 8 % du prix. La différence tient surtout à la valeur du terrain. Par exemple, pour un terrain constructible de 80 000 €, les frais de notaire s'élèveront à près de 6 400 €.