Comment calculer le prix d'une maison ancienne ?
Du côté du vendeur, mais aussi de l'acquéreur, il est généralement indispensable de bien calculer le prix d'une maison. Si celle-ci est ancienne, cela est d'autant plus important puisque la nécessité de réaliser des travaux de rénovation entraîne un coût supplémentaire pour l'acheteur. Emplacement du bien immobilier, qualité du réseau électrique, surface habitable, présence d'une piscine… de nombreux critères jouent un rôle dans l'estimation du prix de vente. Pour vous aider à faire vos calculs, nous vous laissons découvrir tous nos conseils de votre notaire.
Comment estimer le coût des travaux de rénovation ?
Dans le cadre de l'achat d'une maison ancienne, il est indispensable de bien se renseigner sur les travaux de rénovation à réaliser. Par exemple, une maison dont le prix de vente est fixé à 200 000 euros pourrait en réalité vous revenir à 240 000 euros, selon l'ampleur des travaux à réaliser. Pour éviter d'acheter une maison ancienne à un prix trop élevé, nous vous conseillons par conséquent de faire estimer le coût de ces travaux par un professionnel ou de vous baser sur les moyennes citées ci-dessous. Ainsi, nous pouvons classer ces coûts selon trois catégories : rénovation légère, intermédiaire et lourde.
Rénovation légère
Dans cette première catégorie de travaux de rénovation, nous pouvons notamment retrouver tous les rafraîchissements liés à l'apparence des murs, du mobilier et du sol. La tapisserie de la chambre n'a pas été changée depuis les années 70 ? Le carrelage de la cuisine est fissuré ? Toutes ces petites rénovations pourront vous coûter entre 150 et 400 euros par mètre carré en moyenne. Selon les matériaux choisis lors des travaux, le coût total pourrait même descendre en dessous de 100 euros par m². Les rénovations légères ne sont donc pas celles qui doivent le plus vous préoccuper pour votre budget.
Rénovation intermédiaire
Selon la date à laquelle la maison ancienne a été construite, il est tout à fait commun de devoir réaliser ce type de travaux. Ceux-ci concernent aussi bien l'électricité, que la plomberie et le chauffage. Dans cette catégorie de travaux, il faut savoir que les coûts se situent plutôt aux alentours des 600 à 1000 euros le m² en moyenne. Remplacement de l'installation électrique, rénovation énergétique… les prix peuvent passer du simple au double en fonction de l'artisan, c'est pourquoi il est préférable de demander plusieurs devis.
Rénovation lourde
Cette dernière catégorie intègre tous les travaux de gros œuvre. Selon l'âge de la maison et la qualité de l'entretien réalisé par les anciens propriétaires, il se peut que des pans entiers de la bâtisse doivent être refaits à neuf par l'acquéreur. Réfection d'une toiture, mur à abattre, assainissement… ces travaux peuvent être chiffrés entre 1000 et 1500 euros par mètre carré, ce qui peut constituer une grande source d'inquiétude pour vous. Si le prix de vente a été surévalué par le vendeur, vous pouvez alors calculer le coût de ces travaux puis demander une baisse en conséquence lors de la négociation.
Quels critères prendre en compte dans l'estimation du prix d'une maison ?
Hormis le calcul du coût des travaux, il ne faut pas oublier de comptabiliser l'ensemble des caractéristiques qui font partie intégrante de la maison ancienne. Jardin, piscine, véranda… de nombreux critères peuvent influencer la valeur d'un bien immobilier. La surface habitable calculée seule n'est en effet pas un indicateur fiable puisque le prix au m² est variable.
La situation géographique
Pour commencer, nous vous recommandons de prêter attention au secteur géographique. Il faut bien noter que le prix au mètre carré d'une maison peut doubler d'une ville à une autre, voire d'un quartier à un autre. Pour faire vos calculs, vous pouvez dans un premier temps observer les prix moyens qui sont pratiqués dans une région, puis réduire cette zone au plus proche de la maison ancienne convoitée.
Par exemple, en région Rhône-Alpes, le prix au m² moyen pour une maison est de 2822 euros. Si l'on regarde en fonction du département, ce prix évolue alors vers 3734 euros / m² pour le Rhône, alors qu'il se situe à environ 1808 euros / m² dans la Loire. En utilisant des outils d'estimation, proposés gratuitement par des sites spécialisés comme Immonot, vous pouvez ainsi trouver le prix au mètre carré et calculer le prix total d'une maison en multipliant le coût du m² par la totalité de sa surface habitable. Cette estimation ne suffit toutefois pas à découvrir le prix réel d'une maison ancienne puisque son état et ses équipements jouent également un rôle dans la détermination du prix de vente.
Les caractéristiques propres à la maison
Pour finir, il est essentiel de prendre en compte l'ensemble des caractéristiques intégrées à la maison ancienne. La présence d'un jardin ne se calcule pas exactement de la même façon qu'une surface bâtie. En effet, nous estimons que le prix au m² d'un jardin est 10 à 50% plus élevé que celui d'une surface habitable. Cette fourchette est large puisqu'elle dépend elle-aussi de la situation géographique de la maison. Dans la même lignée, une piscine peut augmenter le prix d'une maison de 5 à 20% en moyenne et une terrasse peut aller jusqu'à multiplier le prix du m² par deux. Garage, vue, véranda, mitoyenneté, qualité de l'isolation, date de la construction… pour obtenir un résultat fiable, chaque critère doit être pris en considération.
Que vous réalisiez ces calculs vous-même ou que vous demandiez l'avis d'un professionnel de l'immobilier, l'estimation vous permettra de vérifier la valeur réelle d'une maison ancienne et de faire une offre d'achat plus juste. De quoi pouvoir concrétiser votre projet immobilier dans les meilleures conditions possibles !
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