Acheter neuf ou ancien dans l'immobilier : le comparatif
Si vous avez une bonne mise de départ, n'êtes pas pressé et ne comptez pas revendre votre bien avant longtemps, optez pour le neuf. Si, au contraire, vous souhaitez emménager rapidement, vous disposez d'un budget moindre et vous souhaitez faire une plus-value potentielle, optez pour l'ancien.
Explications : acheter dans le neuf est plus cher d'environ 20 %, mais offre plus de confort, de garanties constructeurs, et réduit vos factures d'énergie sur le long terme. Acquérir un bien ancien permet de trouver des biens meilleur marché, surtout pour l'achat-revente. Les logements anciens ont généralement plus de cachet que les logements neufs. Toutefois, ils nécessitent souvent des travaux de rénovation.
En 2024, l'achat immobilier reste un investissement plébiscité par les Français. Devenir propriétaire d'un logement, en achetant neuf ou ancien, représente un projet de vie important et mûrement réfléchi. Cependant, face à la diversité des offres et aux prix parfois élevés, le choix entre un bien neuf et un bien ancien peut s'avérer complexe.
Pour vous aider à prendre la meilleure décision, cet article vous propose un comparatif complet et détaillé des avantages et inconvénients de l'achat neuf et ancien.
Acheter neuf ou ancien : le tableau comparatif
Alors, acheter neuf ou ancien ? La réponse dépend de vos besoins, de vos priorités, de votre budget et d'un certain nombre de critères. Voici un tableau comparatif simplifié pour vous aider à faire votre choix.
| Critères | Achat neuf | Achat ancien |
|---|---|---|
| Prix d'achat | Plus élevé (10 à 20 % plus cher que l'ancien) | Moins élevé |
| Isolation | Excellente performance énergétique (normes RT 2020 qui oblige la construction d'habitation à énergie positive) | Performance énergétique variable, travaux souvent nécessaires |
| Facture d'énergie | De 150 à 500 € par an pour un logement de 100 m² en moyenne | De 750 à plus de 2 250 € par an pour les logements les moins bien isolés (pour 100 m² de surface) |
| Localisation | Biens neufs souvent situés en périphérie des villes | Biens anciens répartis sur l'ensemble du territoire et majoritaires en centre-ville |
| Confort et aménagement | Logement moderne, équipements récents, espaces optimisés (plus petits, mais mieux pensés) | Charme de l'ancien, configurations variées, souvent des pertes d'espace, mais des travaux d'aménagement sont possibles |
| Charges | Charges de copropriété généralement plus faibles que dans l'ancien. Facteurs qui peuvent augmenter le montant des charges : plusieurs ascenseurs, parc arboré, garage, etc. | Charges de copropriété variables, travaux d'entretien parfois importants à prévoir (ravalement de façade, rénovation de la toiture, assainissement des parties communes, etc.) |
| Garanties | Garantie décennale, garantie bienfaisance, assurance dommages-ouvrage | Absence de garanties constructeurs |
| Durabilité | Construction récente, matériaux modernes | Travaux d'entretien et de rénovation parfois nécessaires |
| Prix de revente | Plus-value potentiellement intéressante | Plus-value dépendante de l'état du bien et des travaux réalisés |
| Aides à l'achat | PTZ et PTZ+, aides locales, exonération de taxe foncière pendant 2 ans, TVA à 5,5 % | PTZ, MaPrimeRénov', prêt social location-accession |
| Frais de notaire | Réduits (environ 3 %), voire parfois offerts dans certains cas | Plus élevés (environ 8 %). Ils ne sont généralement pas finançables via un prêt, mais grâce à votre apport |
| Temps d'attente avant d'intégrer le logement | Délais de livraison parfois importants (en moyenne 1 à 2 ans en cas d'achat sur plan) | Disponibilité immédiate à compter de la signature de la signature de la vente, environ 3 mois après le compromis de vente |
| Investissement locatif | Intéressant pour du locatif meublé ou pour défiscaliser grâce à la loi Pinel (valable jusqu'à fin 2024) et Pinel+ | Intéressant pour du locatif vide si DPE D max, dispositif Denormandie, Pinel ancien (jusqu'à fin 2024). |
| Financement | Taux d'intérêt généralement plus bas pour les prêts neufs | Taux d'intérêt variables selon l'ancienneté du bien |
| Plus-value | Limitée ou investissement à très long terme | Peut atteindre jusqu'à 50 % du montant d'acquisition du bien grâce à des travaux de rénovation |
Acheter dans le neuf : les possibilités
L'achat d'un logement neuf en France offre de nombreux avantages : confort moderne, performances énergétiques élevées, garanties constructeurs, aides à l'achat…
Plusieurs types de biens neufs sont disponibles :
- Appartements neufs : du studio au grand T5, les appartements neufs se déclinent en tous styles et pour tous les budgets. Ils sont souvent situés en résidence avec services et espaces communs. Pour procéder à cet achat, vous avez la possibilité d'acheter neuf sur plan, c'est-à-dire en VEFA (le plus fréquent), ou déjà livré. Les programmes immobiliers neufs proposent des achats en VEFA. Vous achetez votre appartement en amont de sa construction. Les appels d'offres de ce type regroupent plusieurs logements, avec un large choix d'appartements/maisons, dotés de prestations haut de gamme.
- Maisons individuelles neuves : pavillons, maisons de ville, maisons individuelles jumelées, les maisons neuves offrent un espace de vie plus important et un extérieur privatif.
- Achat de terrain et construction d'une maison neuve.
Frais de notaires et aides à l'achat d'un logement neuf
Les frais de notaires dans le neuf sont plus avantageux que dans l'ancien. Ils représentent en moyenne 3 % du prix d'achat du bien.
Par exemple, pour un appartement neuf acheté 300 000 €, les frais de notaire s'élèveront approximativement à :
- Émoluments du notaire : 2 397 €
- Contribution de sécurité immobilière (CSI) : 300 €
- Frais annexes (débours, TVA…) : environ 1 200 €
Dans le cadre d'un achat en VEFA (achat sur plan), les frais de notaire peuvent être offerts. Si ce n'est pas le cas, négociez-les avec le promoteur !
Voici les différentes aides existantes pour un achat dans le neuf :
- Prêt à taux zéro (PTZ+) : jusqu'à 180 000 € en 2024, ce prêt à taux zéro est accordé sous conditions de ressources et de localisation du bien. Il permet de financer jusqu'à 28 % de votre résidence principale neuve. Pour en savoir plus, rendez-vous sur le site du Service Public.
- Aides locales : de nombreuses communes et régions proposent des aides spécifiques à l'achat d'un logement neuf. Ces aides peuvent prendre la forme de subventions, de prêts bonifiés ou d'exonérations de taxe foncière. Pour connaître les aides disponibles dans votre commune, renseignez-vous auprès de votre mairie ou de votre conseil départemental.
- Exonération de taxe foncière pendant 2 ans : les logements neufs bénéficient d'une exonération partielle de taxe foncière durant les deux premières années suivant l'achèvement des travaux.
- TVA réduite à 5,5 % : sous conditions, pour l'achat en résidence principale d'un logement neuf situé dans une zone d'aménagement et de rénovation urbaine (ANRU) ou un quartier prioritaire de la politique de la ville (QPV).
- Dispositif Pinel (jusqu'à fin 2024) : pour l'investissement locatif dans le neuf dans certaines zones. Permet d'obtenir une réduction d'impôt pouvant atteindre jusqu'à 63 000 € sur 12 ans. En 2024, la réduction d'impôt est de 14 %, 12 % ou 9 % du prix du bien, pour un engagement de location de 12, 9 ou 6 ans. Les loyers pratiqués sont plafonnés.
- Pinel plus (depuis 2023) : calqué sur l'ancien Pinel, ce dispositif détient des critères beaucoup plus exigeant concernant la qualité du logement loué (écologie, confort, etc.). Il permet de réduire ses impôts de 12 %, 18 % ou 21 % du montant d'achat du bien, pour une durée de location de 6, 9 ou 12 ans.
Achat dans le neuf : de nombreuses garanties
Acheter dans le neuf permet de bénéficier d'un certain nombre de garanties en cas de malfaçon :
- La garantie décennale : pour les vices de construction affectant la solidité du bâtiment pendant 10 ans.
- La garantie biennale : couvre les vices de construction affectant les éléments d'équipement dissociables du bâtiment durant 2 ans.
- L'assurance dommage-ouvrage (facultative et à la charge de l'acquéreur) : même couverture que la garantie décennale. Semble faire doublon, mais très utile pour accélérer les réparations ou en cas de faillite du constructeur faire valoir la garantie décennale est, en effet, bien plus long que l'assurance dommage-ouvrage.
Résumé : avantages et inconvénients du neuf
| Avantages du neuf | Inconvénients du neuf |
|---|---|
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Acheter dans l'ancien
L'achat d'un logement ancien séduit de nombreux acquéreurs par son cachet, son emplacement et son prix généralement plus attractif que dans le neuf.
Dans l'ancien, de nombreux types de biens sont disponibles :
- Maisons anciennes : du manoir à la longère, en passant par la maison de ville mitoyenne, les maisons anciennes offrent une grande diversité architecturale et de surfaces.
- Appartements anciens : studios, appartements Haussmanniens, lofts réhabilités, les appartements anciens proposent un large choix de biens au cœur des villes ou dans des quartiers historiques.
Quelles sont les aides pour l'achat d'un logement ancien ?
- Le Prêt à taux zéro (PTZ) et l'éco-PTZ : pour les primo-accédants sous conditions de ressources, de localisation et d'occupation du logement. Pour y être éligible, il faut réaliser des travaux de rénovation d'un montant supérieur à 25 % du prix d'achat du bien ancien.
- MaPrimeRénov' : aide financière pour réaliser des travaux de rénovation énergétique dans un logement ancien. Les montants de cette aide varient selon les travaux réalisés. Attention ! Pour bénéficier de cette aide, les travaux doivent être réalisés par des artisans agréés, souvent plus chers que ceux qui ne le sont pas. Certains propriétaires se sont ainsi rendu compte que l'aide pouvait ne pas être si intéressante que ça, surtout dans les grandes villes.
- Denormandie : jusqu'au 31 décembre 2027, ce dispositif d'investissement locatif dans l'ancien permettra de bénéficier d'une réduction d'impôt sur le revenu de 12 %, 18 % ou 21 % du bien, pour une durée de location respective de 6, 9 ou 12 ans. Il a été créé pour encourager la rénovation de logements anciens. Pour en bénéficier, le bien doit se situer dans une commune Action coeur de ville OU ayant signé une convention d'ORT OU nécessitant un très fort besoin de réhabilitation de l'habitat OU un logement dont la copropriété est en difficulté financière.
- Dispositif Pinel ancien (jusqu'à fin 2024) : pour de l'investissement locatif, permet de réhabiliter un logement actuellement inhabitable dans certaines zones. Pour bénéficier des avantages fiscaux du dispositif, le bien doit être loué vide. Cela pendant, 6, 9 ou 12 ans pour bénéficier de 9 %, 12 %, ou 14 % de réduction d'impôt (calculé selon le prix d'achat et des travaux réalisés).
- Prêt social location-accession : pour l'achat d'un bien dans lequel vous vivez actuellement en location. Dans ce contexte, vous pouvez bénéficier de moins 1 % du prix d'achat par année de vie au sein de la location, être exonéré de taxe foncière pendant 15 ans, bénéficier d'une baisse de la TVA et des frais de notaire.
Frais de notaire dans l'ancien
Les frais de notaire dans l'ancien sont plus élevés que dans le neuf (environ 7 % du prix de vente contre 3 % pour le neuf).
Résumé : avantages et inconvénients de l'achat ancien
| Avantages de l'ancien | Inconvénients de l'ancien |
|---|---|
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Acheter neuf ou ancien : vos questions
Voici quelques questions fréquemment posées par les primo-accédants face au choix entre le neuf et l'ancien.
1. Quand acheter un bien immobilier ?
Il n'y a pas de moment idéal pour acheter un bien immobilier. L'important est d'être en capacité d'emprunter et d'avoir un projet immobilier mûri et réaliste. Le marché immobilier connaît des cycles, mais sur le long terme, la pierre reste une valeur refuge.
2. Faut-il faire construire en 2024 ?
Faire construire sa maison en 2024 peut être une option intéressante, à condition de trouver un terrain constructible et de bien chiffrer son projet. Les normes de construction BBC (bâtiment basse consommation) sont de plus en plus strictes, garantissant une meilleure performance énergétique de votre logement.
3. Investir dans une résidence sénior, inconvénients ?
Investir dans une résidence sénior peut être un bon placement locatif, mais la rentabilité locative est souvent inférieure à celle du marché libre. De plus, la revente de votre bien peut s'avérer plus difficile.
4. Acheter un logement social, inconvénients ?
L'achat d'un logement social en Bail Réhabilitable à Loyer Modéré (BRLM) permet d'accéder à la propriété à un prix attractif. Cependant, vous devrez respecter un plafond de ressources et louer le bien à un prix fixé par l'État pendant une durée minimum de 6 à 9 ans.
5. Faut-il acheter un logement ancien DPE E ?
L'achat d'un logement ancien classé E sur le Diagnostic de Performance Énergétique (DPE) est possible, mais il est fortement recommandé de prévoir des travaux de rénovation énergétique pour améliorer son rendement. En effet, la vente de ce type de bien est de plus en plus difficile, compte tenu de la prochaine interdiction de mise en location de ce type de bien prévue pour 2034. Par ailleurs, les loyers de ce type de biens sont aujourd'hui gelés. Heureusement, grâce à des dispositifs d'aide comme MaPrimeRénov', ces travaux peuvent être financés plus facilement. Si vous souhaitez acheter un logement ancien DPE E, n'oubliez surtout pas de négocier le prix en invoquant la nécessité de rénover le bien avant d'y vivre (ou de le mettre en location) !
Conclusion
Acheter un logement neuf ou ancien est une décision importante qui dépend de vos attentes, de votre budget et de votre situation personnelle.
Voici quelques questions à vous poser pour faire le bon choix :
- Quel est votre budget ?
- Avez-vous la possibilité d'attendre 1 à 2 ans avant de pouvoir vous installer ?
- Quel type de bien recherchez-vous (appartement, maison) ?
- Dans quel secteur géographique souhaitez-vous habiter ?
- Privilégiez-vous le confort du neuf ou le charme de l'ancien ?
- Êtes-vous prêt à (vous) investir dans des travaux de rénovation ?
- Désirez-vous faire une plus-value rapidement ?
En prenant le temps de réfléchir à vos besoins et en vous faisant accompagner par un professionnel de l'immobilier, nous ne doutons pas que vous ferez le meilleur choix pour votre projet d'achat !
Que pensez-vous de cet article ?
