Achat immobilier
Un bien clé en main avec votre notaire

La construction d'un projet immobilier nécessite d'organiser plusieurs actions. Depuis la phase de prospection immobilière, l'étape de négociation avec le propriétaire, la prise en compte des dispositions réglementaires… cette acquisition réclame de faire appel à différents savoir-faire. Fort heureusement, le notaire prend sa casquette de maître d'oeuvre pour piloter les opérations.
Depuis son service négociation, il peut répondre aux attentes de ses clients acquéreurs et vendeurs. En s'appuyant sur le Groupement notarial de négociation du Sud-Ouest, il profite d'un réseau pour accéder à un maximum de maisons, appartements, terrains afin de bâtir une transaction sur mesure. Avec comme marque de
fabrique la finesse juridique et la justesse économique, il élabore une acquisition qui promet une grande satisfaction. Profitons de la vision de Stéphane COSTE, notaire au sein de l'étude Coste et Lebriat à Bordeaux, pour passer commande d'une nouvelle habitation !

Pour quelles raisons faut-il pousser la porte de l'office notarial pour réaliser une acquisition ?

Les études du Sud-Ouest s'appuient sur une solide structure pour accompagner les acquéreurs dans leur projet. En effet, le Groupement notarial de négociation du Sud-Ouest vient tout juste de fêter ses 30 ans d'existence en septembre dernier. Il permet à une cinquantaine d'offices notariaux de Gironde, de Dordogne et des Landes de travailler en réseau. Ils peuvent ainsi mettre en commun tous les biens dont ils détiennent un mandat de vente pour en assurer la commercialisation. Notre structure régionale profite de connexions avec d'autres groupements présents sur le territoire national. Nous venons de donner lieu à la création d'un réseau national, le GIN (Groupement immobilier notarial) de France pour élargir la pratique de la négociation notariale. Un service facilité grâce à la délégation de mandat. Concrètement, cela permet à un acheteur girondin de s'adresser à son notaire de famille pour acheter un bien à Paris par exemple. Dans cet exemple, le notaire de Gironde se rapproche d'un confrère parisien pour rechercher l'appartement convoité. Avantage pour l'acheteur, ses démarches se trouvent facilitées car il dispose d'un seul interlocuteur, son notaire qui sert d'intermédiaire.

Comment se déroule la prospection ?

À l'occasion d'un rendez-vous, le notaire délivre un conseil neutre et objectif. Il met tout en oeuvre pour sécuriser la transaction.
Si le notaire ne peut entreprendre de démarche de prospection auprès des particuliers, eu égard à la déontologie qui encadre sa profession, il peut néanmoins accéder au fichier commun pour repérer les produits potentiellement compatibles avec les attentes de l'acquéreur. Il en résulte une offre très diversifiée…

Pourquoi peut-on se fier à l'évaluation du notaire ?

Profitant d'une bonne connaissance de sa ville, de son quartier, le notaire possède des repères quant aux prix pratiqués. De plus, il peut accéder à une base de données
centralisant toutes les transactions signées avec les actes et celles envisagées au niveau des avant-contrats. Par ailleurs, les notaires disposent de logiciels d'expertise leur permettant d'affiner au plus juste le prix des biens, en plus de leur expérience en matière d'évaluation immobilière.

Comment le marché girondin évolue-t-il actuellement ?

Nous constatons une baisse sensible du nombre de transactions tandis que les prix se replient très faiblement à l'échelle du département. Nous sommes installés dans un marché orienté à la baisse car les vendeurs trop exigeants doivent revoir leurs prétentions, s'ils veulent aboutir à un accord avec l'acquéreur. Résultant de la hausse des taux d'intérêt, cette situation devrait se dissiper puisque la baisse est désormais enclenchée. Aussi, nous avons de bonnes raisons de penser que le marché se trouve actuellement dans le creux de la vague ! Un point d'inflexion qui ne devrait pas durer compte tenu de l'envie des Français d'acheter, des difficultés pour trouver un logement à louer et du contexte plus favorable pour mieux négocier.

De quels atouts dispose-t-on au moment de la négociation ?

Premier informé des biens à vendre, le notaire possède une belle longueur d'avance pour prévenir ses clients. Lors de successions, de séparations… le notaire se trouve à la source de l'information. De plus, il évalue le bien à son juste prix pour éviter toute surcote ou décote ! Cependant, des vendeurs hésitent encore à suivre les préconisations du notaire en termes de budget. Ces derniers risquent de se retrouver dans une impasse car les prix pratiqués deux ans auparavant ne correspondent plus à la réalité du marché actuel. En effet, les acquéreurs ont repris la main et peuvent quasiment fixer leurs conditions.

Comment peut-on mettre à profit la délégation de mandat ?

Prenons l'exemple d'un client bordelais qui souhaite acheter un appartement à Paris pour ses enfants. Je peux prendre le mandat et m'adresser au GIN de Paris qui
recherche pour le compte de cet acheteur. Ce service permet d'assurer un réel accompagnement de son client et de le conseiller au mieux au fil de son projet. De même, à l'occasion d'un héritage, un Bordelais qui reçoit des biens sur Montpellier peut négocier son patrimoine par l'intermédiaire de son notaire bordelais.

Quelles précautions juridiques entourent la transaction ?

Une acquisition immobilière par l'intermédiaire du notaire profite d'un véritable bouclier juridique. Cela repose sur de nombreuses vérifications liées à la bonne utilisation
du bien et à la situation du propriétaire vendeur. Effectués avant la signature du compromis de vente, ces points de contrôles sécurisent l'acheteur. Cela peut concerner la tenue des assemblées générales pour les biens en copropriété afin d'identifier les éventuelles difficultés et/ou travaux envisagés dans un appartement.
Il convient aussi de connaître la situation hypothécaire du vendeur et de s'assurer de la conformité des titres de propriété. Autant de précautions que le notaire prend avec anticipation dès la rédaction du compromis dans le cadre d'une vente négociée.
À l'inverse, dans une vente classique, ces vérifications s'effectuent à la rédaction de l'acte avec pour conséquence de retarder la signature, et même de soulever des vices cachés… Je pense notamment à un appartement où les vendeurs ont annexé des parties communes. Cette situation réclame la tenue d'une assemblée générale pour régler le litige. Cela entraîne inévitablement un allongement du délai de signature… Un professionnel qui se soustrairait à cette procédure risquerait d'exposer son client à un préjudice conséquent. Autre cas à prendre en compte, les zones où l'encadrement des loyers s'applique ou bien encore où le permis de louer se justifie.

Comment les notaires s'organisent-ils pour promouvoir la négociation ?

Si cette activité de négociation reste accessoire, elle compte au rang des savoir-faire du notaire. Pour preuve, l'expérience trentenaire du Groupement notarial de négociation du Sud-Ouest. Cette dynamique immobilière s'étend progressivement à l'ensemble du territoire avec la création du réseau national, le GIN de France. Il se compose à ce jour de 7 groupements régionaux qui oeuvrent au service de la négociation. Il s'agit notamment des entités suivantes : Azur, Grand Sud, Loire-Atlantique, Grand Paris, Sud Ouest, auxquels viennent de s'ajouter récemment Savoie et Dauphiné. Parmi les événements clés, l'université de la négociation notariale qui va réunir tous les notaires et négociateurs membres pour des formations, des présentations et de la cohésion. La prochaine session va se dérouler à Biarritz les 12, 13 et 14 mars 2025.

Propos recueillis le 29/11/24 par Christophe Raffaillac