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Le notaire et l'immobilier - 14 Avril 2022

Vente immobilière
Sachez valoriser votre bien


Vente immobilière - Sachez valoriser votre bien

Vous souhaitez vendre votre appartement ou votre maison. Plusieurs questions se posent alors : quelles sont les démarches à entreprendre pour optimiser la vente ? Des travaux sont-ils nécessaires ? Une rénovation énergétique est-elle envisageable ? Doit-on changer la disposition des meubles voire vider le bien pour favoriser les visites… ? Me Damien Gueguen, notaire à Rennes, nous donne quelques pistes à exploiter pour mettre en valeur son bien et espérer le vendre dans les meilleures conditions.

Quels sont les éventuels travaux à prévoir avant la mise en vente ?

Des études montrent que lors d'une visite, la première impression que l'on a d'un bien est déterminante. Celle-ci doit permettre à l'acquéreur de se projeter et de découvrir son potentiel. Des menus travaux peuvent s'avérer nécessaires : peinture, décoration ou légères reprises afin de valoriser l'aspect général.
Il est par ailleurs conseillé de dépersonnaliser les pièces de votre bien, c'est-à-dire enlever au maximum tous les objets et la décoration qui reflètent vos goûts et votre personnalité. Toutefois, ces petits travaux ne doivent pas dépasser un budget fixé par avance car l'objectif est surtout de réussir à vendre votre bien dans les meilleures conditions.

Y a-t-il des éléments particuliers qui participent à la valorisation du bien ?

Les équipements de votre bien permettent notamment de valoriser son prix : cuisine et salle de bains aménagées et équipées, système de chauffage performant, terrasse, jardin ou balcon. Un plus peut être apporté aujourd'hui avec un système domotique adapté. Attention toutefois aux piscine, sauna et jacuzzi qui peuvent constituer un frein par rapport à la consommation énergétique. Enfin, les infrastructures à proximité d'un bien peuvent également influer sur le prix de vente : la présence de transports en commun proches du bien, les écoles et commerces à faible distance constituent de bons indicateurs. L'emplacement est déterminant.
 

Le nouveau DPE Le diagnostic de performance énergétique (DPE) renseigne sur la performance énergétique d'un bâtiment (étiquettes A à G), en évaluant sa consommation d'énergie et son impact en termes d'émissions de gaz à effet de serre. Sa nouvelle version est entrée en vigueur le 1er juillet 2021. Les passoires énergétiques (classes F et G) constituent la cible prioritaire des politiques publiques de rénovation du parc de logements. Elles font ainsi l'objet de dispositions visant à :
• imposer la réalisation d'audits énergétiques pour toutes les ventes de bâtiments d'habitation (à partir du 1er septembre 2022) ;
• geler l'augmentation de leurs loyers ;
• interdire à terme leur présence sur le marché locatif via l'exigence d'un niveau minimal de performance pour la décence, qui conduira à considérer comme logements non décents :
- les logements consommant plus de 450 kWh d'énergie finale par m² et par an, à compter du 1er janvier 2023 ;
- les logements classés G à compte de 2025 ;
- les logements classés F à compter de 2028 ;
- les logements classés E à compter de 2034.

Pourquoi l'estimation préalable du bien est-elle une étape indispensable ?

Une des missions du notaire consiste à évaluer les biens immobiliers en toute objectivité et impartialité. Il utilise la méthode "par  comparaison" en consultant notamment les bases de références immobilières de la profession. Il peut s'appuyer sur d'autres méthodes dont celle basée sur le revenu locatif que procure le bien, méthode dite "par capitalisation". Enfin, il identifie l'état général du bien, sa surface habitable, ses équipements, le nombre de pièces ou encore son emplacement afin de rendre son rapport d'expertise.

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