Par Christophe Raffaillac, le 13 Juin 2019 dans INTERVIEW DE NOTAIRES - Le notaire et l'immobilier

Depuis le 1er janvier, les bailleurs peuvent bénéficier d'une défiscalisation lorsqu'ils rénovent un logement ancien dégradé. Ce dispositif vient compléter la loi Pinel ancien et remplacer progressivement le dispositif Cosse "louer abordable", comme le détaille Sophie Sarrabay-Octeau, notaire au sein de l'étude Loriod et Ponsonnaille.

Qu'est-ce que la loi Denormandie ?

Sophie SARRABAY-OCTEAU : La loi Denormandie incite à la rénovation des logements anciens dans les villes confrontées à l'insalubrité. Entrée en vigueur le 1er janvier 2019, elle vient compléter le dispositif Pinel. Elle permet aux bailleurs qui rénovent les logements des centres des villes moyennes de bénéficier d'une défiscalisation avantageuse. Ce dispositif s'adresse à la fois aux particuliers mais également aux promoteurs immobiliers qui auront la possibilité d'acquérir des immeubles entiers afin de revendre les appartements.

Quels sont les avantages de ce nouveau dispositif ?

Sophie SARRABAY-OCTEAU : La réduction d'impôts Denormandie est identique à celle du Pinel ancien avec un abattement fiscal qui dépend de la durée de location :
  • 12 % pour 6 ans
  • 18 % pour 9 ans
  • 21 % pour 12 ans
Le principal avantage de la loi Denormandie consiste à défiscaliser jusqu'à 21% du prix du bien acheté s'il est loué pendant 12 ans. Cet avantage fiscal est plafonné à un investissement maximum de 300 000 euros (prix plus frais de notaire) et de 2 investissements par an. Considérant ces critères, la réduction d'impôt maximum lors de l'investissement peut s'élever à 63 000 euros.

Pourquoi faut-il profiter de la loi Denormandie ?

Sophie SARRABAY-OCTEAU : En bénéficiant d'un avantage fiscal et en y ajoutant les revenus de location, il est possible de devenir propriétaire d'un bien immobilier sans apport initial. Les loyers et la réduction d'impôts peuvent potentiellement couvrir intégralement le remboursement du prêt contracté pour l'achat du logement. En outre, le dispositif se concentre sur un marché porteur : le centre des villes de 6 000 à 100 000 habitants. Une ville moyenne offre une grande variété de logements, du studio aux grands appartements, et chaque investisseur peut acheter dans la mesure de ses moyens et objectifs. De plus, la loi Denormandie permet de louer à des membres de sa famille : ascendants ou descendants. Enfin, comme tout investissement locatif, ce dispositif permet de déduire de vos impôts certaines charges, comme la taxe foncière, les frais d'entretien du logement, les primes d'assurance, les frais de gestion locative, les intérêts d'emprunt…

Quelles sont les conditions d'application ?

Sophie SARRABAY-OCTEAU : Pour bénéficier du dispositif  Denormandie, il faut :
  • investir dans un logement ancien et s'engager à le louer dans le cadre d'une location nue non meublée, sur une période de 6, 9 ou 12 ans,
  • respecter les plafonds de loyers et de ressources décidés par le gouvernement,
  • réaliser son acquisition entre le 1er janvier 2019 et le 31 décembre 2021,
  • acheter dans une zone comprenant de nombreux logements vides et/ou insalubres, c'est-à-dire dans une des 222 villes du plan "Action Cœur de Ville" ou celles qui ont conclu des opérations de revitalisation du territoire (ORT),
  • se baser sur un plafond d'investissement soit de 300 000 euros dans la limite de 2 opérations par an,
  • réaliser des travaux représentant 25 % du budget investi,
  • remplir l'une des deux conditions suivantes : améliorer de 30 % minimum la performance énergétique du logement pour l'habitat non collectif, 20 % dans le cas d'un habitat collectif et représenter 2 types de travaux parmi une liste détaillée.
Contrairement à la loi Pinel ancien qui exige une performance énergétique élevée et à la loi Cosse qui impose la signature d'une convention avec l'Agence nationale pour l'habitat (ANAH), le Denormandie, moins contraignant, devrait séduire de nombreux investisseurs. Votre notaire, spécialiste du droit, se tient à vos côtés pour répondre à vos interrogations en matière fiscale et immobilière.
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