En 15 ans, le patrimoine immobilier des Français a doublé pour atteindre 6 500 milliards d'euros, accompagnant en cela l'augmentation du prix des logements. En fait, cette progression s'est réalisée en deux étapes. La première va du début du second millénaire à la crise des subprimes fin 2007. L'indice Insee s'envole alors de 50 à 107. Puis, comme dans la plupart des pays, les prix vont connaître un repli d'après crise jusqu'au milieu 2009. Mais contrairement aux autres contrées où la chute sera très prononcée, en France, les prix de l'immobilier vont se maintenir, voire reprendre leur hausse avant de décliner doucement pour se retrouver au niveau actuel de 104. Pour quelles raisons la France fait-elle exception à la règle commune ?

Cette question est fondamentale dans la mesure où l'augmentation importante du prix des logements par rapport aux revenus entraîne de facto une élimination des jeunes primo-accédants du marché, tout en bénéficiant aux propriétaires âgés. Une première réponse a été apportée, en avril 2015, par Jacques Friggit (1). Il y démontre que les éléments traditionnels qui influent sur l'offre et la demande de logements (2) ne peuvent avoir contribué significativement à l'envolée de 70 % du prix des logements par rapport au revenu. La seule explication résiderait dans l'évolution de notre environnement financier.
Selon lui, c'est la baisse des taux d'intérêt couplée à la durée de l'allongement des prêts qui a permis cette évolution singulière dans notre pays. Elle s'est d'ailleurs accompagnée d'un doublement de la dette immobilière des ménages français (qui était, en 2000, plus faible que dans les autres pays). Le maintien dans le temps s'explique aussi, en partie, par le fait qu'il n'y ait pas eu de "sur-construction" massive (comme en Espagne ou en Irlande) et que le financement et l'octroi des prêts se soient faits dans de meilleures conditions.

Cette réponse présente 2 inconvénients : tout d'abord, elle suggère une chute brutale des prix en cas de retournement prononcé des taux d'intérêt ; ensuite, elle est contraire aux analyses faites précédemment (3). Une jeune équipe de chercheurs de l'Université Paris-Dauphine (4) a axé son étude sur les phénomènes intergénérationnels. S'appuyant sur des travaux publiés aux États-Unis et au Japon, elle s'est intéressée à l'évolution du baby-boom en France.
À partir de 1945, le nombre d'enfants par ménage a avoisiné 3. Au début des années 1970, il a connu une chute brutale pour se stabiliser à 2. La population en âge de travailler (20-60 ans) a ainsi augmenté continuellement à partir de 1975 jusqu'en 2005-2006 où elle a commencé à décliner. Le papy-boom débute. Le rapport entre le nombre de retraités par actifs est ainsi passé de 39 % en 2006 à 48 % en 2013. La phase de très forte hausse des prix, entamée en 1996 et prolongée jusqu'en 2010 pour certains secteurs, est celle des achats massifs de la part des futurs retraités.

Pour vérifier ces hypothèses, nos deux chercheurs sont partis des indices de prix calculés par l'Insee, dans 94 départements, entre 2000 et 2013, en y incluant l'offre de logements neufs. Ils ont rapproché ces données du ratio entre retraités et actifs qui évalue le nombre de personnes de plus de 60 ans par rapport à la population active. Dans la majorité des cas, les courbes de l'évolution des prix immobiliers et de ce ratio de vieillissement se croisaient en 2005-2006. Plus ce ratio augmentait, plus les prix de l'immobilier baissaient et inversement, confirmant ainsi le résultat des études réalisées à l'étranger. Nos chercheurs ont ensuite calculé la sensibilité des prix immobiliers à la variation de ce ratio de vieillissement qui était de 49 % en 2015.

Il en résulte que pour l'ensemble de la France, en faisant l'hypothèse qu'il passe à 53 % en 2020 et 58 % en 2025, la baisse des prix serait de 15 % sur les 5 premières années, soit moins de 3 % annuellement, puis de 17 % sur les cinq années suivantes. Ce qui constitue une baisse annuelle très modérée. Ils notent par ailleurs qu'en Allemagne et au Japon, où le processus de vieillissement est le plus avancé, cette baisse est également très lente et régulière.

Bernard Thion (5)

(1) Jacques Friggit, "Pourquoi le prix des logements a-t-il si peu baissé en France depuis 2008 ?", cahiers de l'Audap n°8, avril 2015.
(2) Insuffisance de construction, cherté et la "rareté" du foncier, diminution de la taille des ménages avec le phénomène de "décohabitation", effet inflationniste des aides publiques au logement.
(3) Celles-ci démontraient que les taux du crédit et le prix des logements, entre 1963 et 2000, étaient deux variables faiblement corrélées.
(4) Arnaud Simon et Yasmine Essafi, "Concurrence générationnelle et prix immobiliers", à paraître.
(5) Ce texte a été rédigé le 28 janvier 2016.