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Actualités - 13 April 2015

Précision sur l'opposabilité d'une servitude

CR
Christophe Raffaillac

Précision sur l'opposabilité d'une servitude

Les servitudes constituent une charge imposée à un fonds dit "fonds servant" au profit d'un bénéficiaire dit "fonds dominant". C'est le cas des servitudes de passage qui permettent de désenclaver une propriété. Généralement publiées au service de la publicité foncière, une décision du Conseil d'État du 4 février 2015 vient modifier les choses.

Dans quels cas les servitudes sont-elles opposables ?
Les servitudes régulièrement constituées sont opposables à l'acquéreur de l'immeuble à condition :

  • d'être publiées au service de la publicité foncière,
  • d'apparaître dans l'acte d'acquisition avec la clause "RAPPEL DE SERVITUDE",
  • d'être portées à la connaissance de l'acquéreur à la signature de l'acte (arrêt de la Cour de Cassation 3e chambre civile du 16 septembre 2009).

Des servitudes opposables sans publicité foncière ?
Le 4 février 2015, le Conseil d'État a confirmé une jurisprudence ancienne. En l'absence de publication au service de la publicité foncière, les décisions sur les servitudes de passage demeurent opposables toutefois. En effet, cette formalité trouve sa seule raison d'être dans l'information des usagers. Elle figure dans le décret du 4 janvier 1955 sur la publicité foncière. Aucun texte n'impose une notification individuelle à chaque propriétaire concerné par la ou les servitudes.

L'arrêt du Conseil d'état du 29 janvier 1988 admettait deux points :

  • l'opposabilité aux tiers en l'absence de publicité foncière ;
  • le déclenchement du délai de recours à l'encontre des propriétaires des terrains concernés par la servitude. 

Dans les deux cas, il faut que l'affichage en mairie serve à informer les tiers.

Mais le Conseil d'État apporte une nuance sur les servitudes…
Dans sa décision de 2015, il précise que "l'absence de notification individuelle aux propriétaires, bien qu'elle ne soit pas obligatoire, fait obstacle au déclenchement du délai de recours contentieux".

SSW