Par Marie-christine Ménoire, le 9 Avril 2018 dans J'ACHETE - J'achète dans le neuf

Vous envisagez d'acheter dans le neuf. Pour son confort, sa sécurité, ses aménagements… Mais d'après votre entourage, cela va vous coûter plus cher que dans l'ancien. Et vous commencez à avoir des doutes sur votre choix. Il ne faut pas car il existe plusieurs "astuces" pour acheter dans le neuf à un prix tout à fait abordable.

Achetez en nue-propriété

Pour commencer, il faut expliquer ce qu'est la nue-propriété. La propriété d'un bien se décompose en deux parties :
  • l'usufruit, qui permet d'occuper le bien ou de le louer et d'en percevoir les loyers. En contrepartie, l'usufruitier doit payer les charges et ne peux pas le vendre (cela étant réservé au nu-propriétaire) ;
  • la nue-propriété est le droit de posséder le bien et, à ce titre, d'avoir la possibilité de le vendre, le léguer ou le donner. Mais le nu-propriétaire ne peut pas l'habiter ni le louer ;
  • la réunion de l'usufruit et de la nue-propriété s'appelle la pleine-propriété qui permet de bénéficier de toutes les prérogatives énoncées plus haut.
Le fait d'acheter en nue-propriété (on dit aussi en démembrement de propriété) permet de réaliser de sérieuses économies (40 à 50 % de moins que dans le cas d'un achat en pleine-propriété) du fait que les droits sur le bien sont limités. Durant 15 ou 20 ans (la durée se détermine lors de la signature de l'acte de vente), l'acquéreur ne peux pas vivre dans le logement qu'il a acquis ni en percevoir les loyers en cas de location. Ce n'est qu'au bout de ce délai que le nu-propriétaire récupère l'usufruit et devient plein-propriétaire.

Devenez propriétaires à plusieurs

Le partage est dans l'air du temps ! En famille ou entre amis, il peut être plus intéressant d'acheter un bien immobilier à plusieurs. Les frais seront réduits. Votre budget s'ajoutant à celui de vos amis, vous pourrez acquérir un bien plus grand, sans pour autant dépenser plus. Dans ce cas, on est soumis au régime de l'indivision. Il s'agit de la solution la plus facile pour acheter à plusieurs, car elle ne nécessite pas de formalité particulière. Chaque acquéreur, appelé également indivisaire, sera propriétaire à hauteur de son apport financier lors de l'acquisition (50/50, 40/60...), sans que sa quote-part ne soit matérialisée. Mais attention, l'indivision n'est pas sans risque ! Les décisions les plus importantes doivent, en effet, être prises à l'unanimité (sauf exception). En cas de désaccord, la situation peut être vite bloquée. L'inconvénient reste la précarité de l'indivision car "nul ne peut être contraint à demeurer dans l'indivision". En effet, un des membres peut vouloir, à tout moment, sortir de l'indivision et provoquer le partage. La solution est de signer une convention chez votre notaire d'une durée de 5 ans maximum. Cela permet de stabiliser la situation pendant ces quelques années et, surtout, cela précise les droits de chacun ainsi que l'organisation de l'indivision au quotidien.
 

Réservez votre logement au bon moment

Un nouveau programme immobilier va bientôt sortir de terre. Et en plus, c'est dans le secteur qui vous convient parfaitement. Sautez sur l'occasion pour réserver votre appartement. En effet, lors du lancement d'un programme, des conditions de vente attractives sont proposées aux tout premiers acquéreurs (intérêts intercalaires offerts, prestations gratuites…).
À l'inverse, les fins de programme ou les "queues de programme" peuvent se révéler aussi très intéressantes. À la fin de la construction et de la commercialisation d'un programme, il peut arriver qu'un ou deux appartements n'aient pas trouvé d'acquéreurs. Ces "invendus" coûtant cher aux promoteurs, il est préférable pour eux de les vendre au plus vite, quitte à baisser le prix.
Que ce soit au début ou à la fin d'un programme, surveillez de près les annonces qui ne manqueront pas d'être faites.

Préférez le rez-de-chaussée aux étages

Acheter en rez-de-chaussée ou en rez-de-jardin ne vous viendra peut-être pas forcément tout de suite à l'esprit. Crainte du bruit, situation à portée de vue de tous les passants, cambriolages plus fréquents… voilà quelques-unes des idées reçues qui font fuir les acheteurs et investisseurs. Non seulement cela n'est pas prouvé mais, en plus, les logements de ce type ont plus d'un atout. Les promoteurs font tout pour rendre les logements de ce type les plus attractifs possible avec des petits jardins, des haies séparatives… Si l'immeuble n'a pas d'ascenseur et que vous avez du mal à monter les étages ou si vous avez un animal de compagnie, c'est la situation idéale. Songez également que si les voisins du dessus peuvent vous gêner, vous n'avez, en revanche, personne en dessous. Alors vous êtes convaincus ? Pas tout à fait encore. Un dernier petit argument : comptez une décote du prix entre 20 et 40 % par rapport aux autres logements en étages. Une aubaine, surtout si votre budget est un peu serré.

Surveillez les enchères immobilières notariales

Un divorce où personne ne s'entend et ne veut faire de concessions, une succession qui tourne mal et où tout le monde se déchire… et le bien finit souvent dans une vente aux enchères. Aussi triste cela soit-il, le proverbe "le malheur des uns fait le bonheur des autres" s'applique encore une fois dans ces situations. Vous pouvez tomber sur une perle rare et à un prix défiant toute concurrence.
Mais attention, si le système de la vente aux enchères vous séduit, ne vous emballez pas trop vite. Qui dit vente aux enchères dit paiement à disposition. Car contrairement à une vente classique, il n'y a pas ici de condition suspensive si vous n'obtenez pas votre crédit. Alors calculez bien votre budget avant d'enchérir.

Connaissez-vous les enchères en ligne de 36h immo ?

Ce système de vente séduit de plus en plus d'acquéreurs. Proposée par le site immonot et organisée selon un système d'appels d'offres en ligne, cette vente interactive cartonne dans les grandes métropoles où on déplore une pénurie de biens par rapport au nombre d'acquéreurs. En effet, les biens se voient mis à prix à un tarif vraiment compétitif, en dessous de leur valeur sur le marché. De leur côté, les candidats à l'acquisition se trouvent mis en concurrence, via leur espace sécurisé sur immonot. Ce système de transaction interactive, qui équivaut à un achat aux enchères en ligne, se traduit par de nombreux atouts :
  • - des biens d'exception proposés à prix réduit (la première offre possible se situe à environ 15 % moins cher que la valeur de présentation, c'est-à-dire le prix du bien sur le marché).
    - un délai d'acquisition très court
    - des produits bénéficiant d'une vraie exclusivité,
    - une sécurité juridique assurée avec l'intervention du notaire,
    - une belle opportunité sur les marchés tendus

Optez pour la location-accession

La location-accession permet aux ménages aux revenus modestes de devenir propriétaires du bien qu'ils occupent en tant que locataires. Avantages de la formule : une TVA réduite, l'exonération de la taxe foncière pendant 15 ans, pas d'intérêts intercalaires. Bref, de belles économies à la clé.
La procédure d'achat est particulière puisqu'elle se déroule en 2 temps. C'est un peu le principe d'une location avec option d'achat pour une automobile. Mais là, il s'agit d'un logement. Durant la période de location, le futur propriétaire verse une redevance qui comprend le loyer pour occuper le logement et la part d'acquisition qui permet de constituer l'apport demandé au moment de l'acte de vente définitif.

Zones ANRU et QPV

Derrière ces termes un peu "barbares" se cachent souvent de belles opportunités. Afin de favoriser la mixité sociale et soutenir l'accession à la propriété, acheter dans une Zone d'aménagement et de rénovation urbaine (ANRU) ou un Quartier prioritaire de la ville (QPV) permet de bénéficier d'une TVA réduite. De quoi faire de belles économies sur le prix du bien et permettre de trouver un logement neuf à un prix abordable.
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