Bail réel solidaire : comment acheter moins cher grâce au BRS ?

Acheter les murs… mais pas le terrain

Dans un projet immobilier, le coût du terrain représente souvent une part importante du prix final. Dans certaines métropoles, il peut même dépasser 40 % du coût total de l'opération. Le bail réel solidaire repose précisément sur cette logique : retirer le foncier de l'équation afin de rendre l'achat plus accessible.
Concrètement, le terrain reste la propriété d'un Organisme de Foncier Solidaire (OFS), une structure agréée par l'État et à but non lucratif. L'acquéreur, lui, achète uniquement le logement construit sur ce terrain.
Cette dissociation permet de réduire le prix d'achat de 20 à 40 % selon les secteurs géographiques. En contrepartie, le propriétaire verse chaque mois une redevance foncière à l'OFS pour l'occupation du terrain. Son montant reste volontairement limité et oscille généralement entre 1 et 2 € par mètre carré et par mois.
À Rennes Métropole, par exemple, cette redevance peut représenter environ 9 € mensuels pour un appartement de 60 m². Une somme relativement faible au regard de l'économie réalisée à l'achat.

Pourquoi le BRS séduit de plus en plus d'acquéreurs

Dans un contexte où l'accès à la propriété devient de plus en plus difficile dans les grandes agglomérations, le BRS apparaît comme une solution intermédiaire entre location et achat classique.
Le dispositif permet notamment à des ménages jusque-là exclus du marché immobilier d'envisager une première acquisition dans des secteurs où les prix restent élevés.
Cette logique répond à une évolution plus large du marché immobilier : la montée des prix dans les zones tendues pousse de nombreuses collectivités à rechercher des modèles capables de préserver une offre accessible pour les résidences principales.
Cette dynamique continue d'ailleurs de s'accélérer. Selon le bilan national des OFS et du BRS publié par le ministère de la Transition écologique, plus de 15 000 logements devraient être livrés avant fin 2027. Un chiffre qui illustre la montée en puissance progressive du dispositif dans les territoires où l'accession à la propriété devient plus difficile.
Le bail réel solidaire est issu de la loi ALUR de 2014 et de la loi Macron de 2015, avec un cadre juridique opérationnel depuis 2017. Inspiré des Community Land Trusts anglo-saxons, il vise à maintenir durablement des logements abordables dans les zones où les prix immobiliers excluent une partie des ménages du marché classique.

Qui peut acheter un logement en BRS ?

Le BRS s'adresse aux ménages qui souhaitent devenir propriétaires de leur résidence principale, mais dont les revenus ne permettent pas toujours d'acheter dans le marché libre. Pour en bénéficier, trois conditions principales doivent être réunies.

Respecter les plafonds de ressources
Les revenus du foyer fiscal, calculés sur l'année N-2, ne doivent pas dépasser les plafonds du dispositif PSLA. Ces plafonds varient selon la zone géographique du bien et la composition du ménage. À titre d'exemple, en zone A, un couple avec un enfant peut être éligible jusqu'à 75 447 € de revenu fiscal de référence annuel.

Ne pas déjà posséder un logement adapté
Depuis le 1er janvier 2025, le ménage candidat ne doit pas être propriétaire d'un logement adapté à ses besoins et pouvant constituer sa résidence principale. Il ne doit pas non plus détenir un bien locatif lui procurant des revenus suffisants pour se loger dans le parc privé.

Occuper le logement en résidence principale
Le logement acheté en BRS doit obligatoirement devenir la résidence principale de l'acquéreur. Le dispositif n'a donc pas vocation à financer une résidence secondaire ou un investissement locatif.

Peut-on revendre un logement acheté en BRS ?

Acheter un logement en BRS ne signifie pas renoncer à toute liberté de revente. En réalité, la revente reste possible à tout moment, mais elle obéit à des règles précises destinées à préserver la vocation sociale du dispositif.
Le prix de revente est encadré selon un indice défini par l'OFS, généralement l'indice du coût de la construction (ICC) ou l'indice de référence des loyers (IRL). Ce fonctionnement limite la spéculation immobilière tout en protégeant le propriétaire contre une revente à perte.
Autre particularité importante : le bail est rechargeable. Lorsqu'un logement est revendu, le nouvel acquéreur bénéficie à son tour d'un bail pouvant aller jusqu'à 99 ans. Ce mécanisme permet de maintenir durablement le logement dans le parc accessible.
Le nouvel acquéreur doit lui aussi remplir les conditions de ressources du BRS et s'engager à occuper le logement à titre de résidence principale. L'OFS instruit et valide chaque dossier afin de garantir la conformité de la transaction et la pérennité du dispositif.
Et si aucun acheteur éligible n'est trouvé dans un délai d'un an, l'OFS dispose d'une obligation de rachat du logement. Une sécurité rarement présente dans l'immobilier classique.

Le BRS concerne-t-il uniquement les logements neufs ?

Aujourd'hui, la majorité des logements proposés en BRS concernent encore des programmes neufs. Selon les données présentées dans le dossier, 82 % des logements livrés relèvent de la VEFA (vente en l'état futur d'achèvement).
Les acquéreurs bénéficient ainsi des garanties attachées au neuf et de logements conformes aux dernières normes énergétiques RE2020, ce qui limite également les dépenses futures liées à la consommation énergétique.
Mais le dispositif commence aussi à s'ouvrir à l'ancien rénové, notamment dans les secteurs où le foncier disponible se raréfie.

Pourquoi la Bretagne est devenue un territoire pilote du BRS

Certaines collectivités se sont particulièrement investies dans le développement du bail réel solidaire. C'est notamment le cas de Rennes Métropole, considérée comme l'un des territoires les plus avancés sur le sujet.
La Bretagne représente aujourd'hui près de 23 % des acquisitions réalisées en BRS au niveau national. Le Plan Local de l'Habitat de Rennes Métropole prévoit même la production de plus de 1 700 logements BRS par an.
Les prix y sont fortement encadrés : entre 2 800 et 4 200 € TTC par mètre carré selon les secteurs et les niveaux de BRS, alors que certains quartiers de l'agglomération dépassent régulièrement les 5 000 € par mètre carré sur le marché libre.
Les communes concernées couvrent un territoire large : Rennes, mais aussi Betton, Bruz, Cesson-Sévigné, Chantepie, Chartres-de-Bretagne, Saint-Gilles, Saint-Grégoire, Saint-Jacques-de-la-Lande, Saint-Malo ou encore Fougères.

Où trouver des logements en BRS ?

Le BRS se développe principalement dans les zones dites tendues, là où la demande de logements dépasse l'offre disponible. Il concerne notamment les zones A, B1 et B2 : grandes métropoles, agglomérations de plus de 250 000 habitants, villes moyennes attractives, communes littorales ou frontalières.
Pour identifier les programmes disponibles, une plateforme officielle centralise les offres en France et permet de tester son éligibilité :
https://boris.beta.gouv.fr

Quelles aides pour acheter en BRS ?

L'achat en BRS peut être financé par un prêt immobilier classique. Les primo-accédants éligibles peuvent également mobiliser le prêt à taux zéro, ce qui renforce l'intérêt du dispositif. Combiné à la décote sur le prix d'achat, ce financement peut aboutir à une mensualité totale, remboursement du crédit et redevance OFS comprise, inférieure à un loyer équivalent dans le marché libre.

Conditions d'accès au BRS : le résumé

Le rôle du notaire dans un achat en BRS

Le notaire joue un rôle central dans une acquisition en bail réel solidaire. Il authentifie l'acte de vente, vérifie la conformité du dossier avec les exigences de l'OFS et informe l'acquéreur sur les droits et obligations attachés au logement pendant toute la durée du bail. Son accompagnement est essentiel pour bien comprendre les règles de revente, la redevance foncière, la durée du bail et les conditions d'occupation du bien.

Le BRS permet-il vraiment de devenir propriétaire plus facilement ?

Le BRS ne constitue pas seulement une aide ponctuelle à l'achat. Il traduit aussi une évolution plus profonde de l'accession à la propriété dans les zones où le foncier devient inaccessible pour une partie croissante des ménages.
En réduisant fortement le coût d'acquisition tout en maintenant un encadrement durable des prix, le dispositif tente de concilier propriété et logement abordable.
Pour de nombreux acquéreurs, il représente surtout une première étape vers la propriété, avec des mensualités souvent inférieures à un loyer équivalent lorsque le dispositif est combiné au prêt à taux zéro.

FAQ : Bail réel solidaire

Le BRS permet-il vraiment d'acheter moins cher ?
Oui. Le prix d'achat peut être réduit de 20 à 40 % grâce à la dissociation du terrain et du logement.

Qui reste propriétaire du terrain ?
Le terrain appartient à un Organisme de Foncier Solidaire (OFS). L'acquéreur achète uniquement le logement.

Peut-on revendre un bien acheté en BRS ?
Oui, mais le prix de revente est encadré afin de préserver l'accessibilité du dispositif.

Le BRS est-il réservé au neuf ?
Principalement, mais certains logements anciens rénovés peuvent désormais être proposés en BRS.

Peut-on cumuler le BRS avec un prêt à taux zéro ?
Oui. Les primo-accédants éligibles peuvent financer leur achat avec un PTZ en complément.

Sources :

• Plateforme officielle d'information sur le BRS : https://boris.beta.gouv.fr
• Service public - Comment acheter un logement à un prix abordable près de chez vous ? : https://www.service-public.gouv.fr/particuliers/actualites/A17559