Marché immobilier : mode stop and start activé !
Après une forte baisse de régime accompagnée d'un net recul des transactions, le marché immobilier semble vouloir redémarrer à petite vitesse. En bons conducteurs, les notaires qui pilotent des services de négociation pronostiquent une vitesse de croisière plus soutenue pour l'activité, d'ici la rentrée.
Tendance concernant l'activité : de la reprise
Il est exceptionnel d’avoir un retournement de tendance aussi rapide et aussi prononcé. Rares sont aujourd’hui nos correspondants encore pessimistes sur l’avenir du marché. Leur part passe ainsi de 25 % à 10 % alors que tous les autres prévoient soit la stabilité (70 %) soit un accroissement de leur activité (20 %). Dans La Manche, du côté de Cherbourg en Cotentin, Olivier SIMÉON observe ainsi : « la demande reste assez forte, la pression bancaire nous oblige à être encore plus précis dans nos estimations et le prix de mise en vente est très souvent le prix vendu ».
Cette situation semble s’expliquer par la conjonction de deux facteurs très récents : baisse rapide des taux d’intérêt conjointement à l’amélioration du pouvoir d’achat des Français. En moyenne, les taux fixes à 20 ans des crédits immobiliers ont chuté : une première fois de 4,5 % à 4,1% début février, puis une seconde fois en avril pour atteindre 3,9 % début mai (1). Or, on estime qu’un écart de 1% modifie de 10 % le volume des transactions. En outre, quelque peu rassurés sur l’aide américaine en Ukraine, les ménages bénéficient actuellement d’une baisse des prix sur les matières premières importées et sur l’énergie. Et comme les derniers projets de modification de la retraite n’évoluent pas suivant leurs attentes, il est tout à fait logique qu’ils se tournent de nouveau vers l’immobilier pour assurer leur avenir.
(1) Voir : taux de crédit immobilier d’après Meilleurtaux.
Tendance concernant les prix : moins d'écarts constatés
Cela est assez inhabituel, mais les opinions de nos correspondants divergent sensiblement quant à l’évolution des prix des logements et celle des terrains à construire. Les premières progressent tandis que les secondes se contractent. En fait, tout se joue sur la diminution du nombre de négociateurs prévoyant une baisse des prix du logement, dont la part fléchit de 51 % à 32 %, compensée par l’augmentation de ceux prévoyant la stabilité des prix. Pour les terrains, c’est l’inverse qui se produit puisque la part des pessimistes augmente de 35 % à 46 % au détriment de ceux prévoyant une stabilité des prix. À noter cependant que dans ce dernier cas, 3 % des réponses vont vers une hausse, alors que pour les logements et les commerces, nul n'anticipe une augmentation des prix. Ceci étant, même si les prix des logements et des commerces apparaissent encore élevés, leur stabilisation dans un nombre de plus en plus important de régions améliore la tendance. Pour parvenir à un bon équilibre du marché et donc des prix, il faudrait que le nombre de négociateurs prévoyant leur diminution soit proche de celui prévoyant leur augmentation.
Le conseil des notaires : la vente prioritaire
Les diminutions successives des taux d’intérêt apportent un peu d’air frais dans l’évolution actuelle du marché. Encore faut-il qu’elle se poursuive dans le temps sachant que l’OAT à 10 ans, sensible à une éventuelle baisse de la note de la France sur le plan international, peut perturber cette tendance. Aussi, mieux vaut pour le moment vendre d’abord son bien avant d’en acheter un autre, ce que conseillent 82 % de nos correspondants plutôt que l’inverse. Attendre c’est risquer de laisser se dévaloriser le bien qui financera pour l’essentiel le projet d’achat. Heureusement, grâce à internet et au développement des ventes interactives, telle 36h immo, il est maintenant possible de coupler revente et achat sur une période très courte.
Côté terrain, les avis sont toujours très partagés. Si 45 % des opinions recueillies privilégient la vente, 33 % conseillent d’attendre et 22 % l’achat. L’acquisition d’un terrain est une décision qui intervient quelque temps avant la vente des logements qu’on désire y construire. Toute la difficulté est d’apprécier le temps qui doit s’écouler entre ces deux moments et d’anticiper l’évolution du marché pendant cette période. Les turbulences actuelles sur le plan socio-économique n’incitent pas à prendre position. D’où cette répartition dans laquelle le conseil d’attendre prévaut chez un tiers de nos correspondants.
Évolution de l'environnement économique : surchauffe de la voiture électrique
Suivant Jean Pisanni-Ferry (2), il existe une profonde divergence entre les Etats-Unis et l’Europe sur la question chinoise. Il en est ainsi de la production des voitures électriques. Alors que Stellantis, premier constructeur hexagonal qui domine le marché des véhicules électrifiés avec une part de marché de plus de 33 %, prévoit d’introduire des voitures chinoises dans son réseau commercial afin d’en diminuer l’impact sur les prix, Joe Biden a annoncé un quadruplement des droits de douane sur les véhicules électriques importés de Chine. Ceci pour couper l’herbe sous le pied de Donald Trump, car les Etats-Unis n’importent quasiment pas de véhicules électriques chinois, mais aussi afin de se découpler un peu plus de l’économie chinoise. Cela traduit aussi des orientations de plus en plus distantes sur le plan économique entre nos deux contrées.
(2) Voir journal Le Monde du 18 mai 2024
Bernard THION
Bordeaux, le 19 mai 2024
